上海土地市场首拍 洋泾地块成交楼板价低于3年前【2】

　　投资回报率低

　　值得注意的是，此次出让是时隔3年后浦东新区洋泾社区再次推出经营性用地。2011年2月23日，洋泾社区C000204单元1-03-06地块被上海电气集团资产经营有限公司以3.9亿元竞得，溢价率42.74%，楼板价为15601元/平方米。此次同区域出让地块，最终楼板价比3年前的成交价格还低。

　　记者了解到，上海电气集团资产经营有限公司在洋泾社区所建的商务楼——浦东建平商务大厦，目前每天每平方米租金为3.9元。

　　另据中国采招网公布新建“建平商务大厦（暂定名）”办公用房监理招标公告，上述商务楼的工程总投资额为2.5亿元，地上建筑面积25177.5平方米。以此计算工程成本约在1万元/平方米左右。如果上述浦东新区洋泾社区地块，也采用建平商务大厦相同的工程成本和租金价格，那么租金回报率将不足5%。

　　德佑地产研究部总监陆骑麟对《每日经济新闻》记者表示，如果单纯按照租金回报率来看，该地块建成后物业的成本回收时间可能超过10年，利润空间单薄。根据目前市场行情，开发商很少会自己持有商办物业，除非地理位置特别优越，一般都是整栋出售，由于该地块面积较小，建酒店公寓的可能性更高一些。

　　宋会雍认为，从宏观上看，上海商办市场不同于住宅市场，其供大于求的特征已经非常明显；另外，外围区域商办的实际入住率60%~70%跟核心区入住率的90%以上落差巨大。洋泾社区这种次核心区的办公文体商用地块，具有一定运营难度，投资回报前景不会特别乐观。

　　从微观看，洋泾社区在历史发展中以陈旧居住、产业为主题，周边的旧城拆迁工作尚未进展完毕，有工厂，还有社会市场。上述地块系整个区域中升级改造的启动性项目，该项目很可能在相当一段时间内被老旧城区的风貌所包围，这是商办项目的运营硬伤。估算该项目未来市场单价应该在4万元以下，起始楼板价已经比较贴近其市场底线，这也导致上述项目溢价率最终只有0.08%。