揭秘千亿碧桂园：极速扩张下的“农村包围城市”

    1月3日，碧桂园集团发布未经审核的业绩公告，2013全年合同销售金额1060亿元，同比大涨高达122.7%，翻了一倍多，销售面积约1593万平方米，同比涨约108.5%。从去年的427亿元，碧桂园用一年的时间就从第二梯队一跃进入千亿俱乐部，成为今年的千亿“黑马”，上升势头最猛。

    在持续的楼市调控中，碧桂园何以能够以让各房企小伙伴都惊呆了的速度实现一跃千亿呢，这背后有着怎样的秘密？

    一蹴而就进千亿

    碧桂园2007年上市，当年销售金额约为158亿元，此后其一直保持着上升，然而相比于其他上市房企，其速度并不算快，2009至2011年三年间，一年增加一百个亿，从232亿元升到432亿元，不过在2012年受市场整体大势影响，仅增长10%到476亿元。

    从碧桂园自身的发展轨迹，2013年的增长也是惊人的，相当于再造一个碧桂园。对比其他千亿房企曾经的上升速度，碧桂园的速度同样惊人。按照2012年业绩，碧桂园还仅仅是排在第二梯队，和绿城、华润置地、世茂、龙湖等一起，和第一梯队有着四百来亿的差距。记者梳理几家千亿房企的上升轨迹，从500亿左右到千亿，万科、恒大、保利等都在其间分几个阶段往上走，然而碧桂园却一蹴而就。

    冲上千亿，喜悦是不言而喻的。早在公布2013年前11个月业绩时，碧桂园集团网站就发布了《业绩直逼千亿 碧桂园梦想起航》文章，而在公布2013全年业绩后，其网站马上发布《解码千亿碧桂园》，字里行间是满满的自信和自豪，喜悦之情溢于言表。

    其实早在10月初，有传闻碧桂园总裁莫斌就给内部员工群发短信，宣布千亿即将到来，虽然该短信涉嫌提前披露信息备受诟病，也正好反映其内心的激动，就如2010年12月2日，万科郁亮给员工发邮件，宣布万科成为首家过千亿的房企。

    全国、海外大布局 多点开花

    到江门、到贵州、到山东、到广西，记者一位相熟的朋友，一位碧桂园的一线策划人员，今年他随着碧桂园“走南闯北”支援各个项目，免费地游历多个省市，有些人走得更远甚至出国到马来西亚支援，而这都不只是少数的个例。随着碧桂园大力推进在全国各省市的布局，以及到海外发展，记者认识的不少碧桂园员工都曾到不同的地方支援。

    根据碧桂园官网上项目分布地图显示，内地目前仅有吉林、西藏、新疆等少数几个省份未有进入，而在两年前，碧桂园已经率先走出国门到马来西亚发展，今年首个项目已推售。

    国内外布局推进的同时，今年更是捷报频频，多点开花。据碧桂园的介绍，山东的十里金滩开盘当日销售约28亿元，贵州花溪碧桂园开盘销售17亿元，碧桂园兰州新城开盘当日更是吸金50亿元，马来西亚金海湾开盘后销售累计超6000套，销售额超90亿元。这些新盘，开盘时都在当地市场引起一阵轰动，甚至凭借金海湾一个项目的销售，碧桂园就一跃成为马来西亚最大的开发商。

    国内外布局的发展带来的明显变化就是广东省外销售金额占比逐渐提高，碧桂园年报数据显示，2008年其广东省外销售金额占比约24%，2012年上升到40%， 2013年年中财报显示已经达到45%，而下半年更是有金海湾、花溪碧桂园、兰州新城等面市，全年业绩预计广东省外占比或会超过一半。

    坚持三四线城市和郊区路线

    不断国内外布局的碧桂园，对于进入城市的选择却依然没有变化。在2013年中报中，碧桂园表示会持续专注在一线城市的近郊及二三线城市拿地发展。而在2013年，以恒大为代表的许多房企在前几年进入三四线城市后纷纷回归一、二线城市，与此形成鲜明对比，碧桂园依然坚持深耕三四线城市，在中期业绩报告会上，碧桂园总裁就表示“关注一二线城市近郊，以三四线城市为主，这是碧桂园发展策略的核心，我们不会因为同行的改变放弃自身发展模式。”

    从事实来看，碧桂园较好了坚持该策略，目前其依然没有进入北京、上海、深圳，而其在马来西亚发展的几个项目也同样体现该策略。位于马来西亚新山的金海湾不在市中心，但靠近新加坡，在吉隆坡的两个项目一南一北距离市中心要半个小时左右的车程。

    在进入三四线城市中，碧桂园同样很少拿中心城区地块，同样以近郊的低价大幅地块为主，这使得其产品绝大部分售价与周边项目相当，甚至更低，性价比优势明显。

    2013年是地王年，一线大城市屡创新高，许多城市最高楼面地价多次被刷新。专注于近郊拿地的碧桂园向来不拿地王，也与高地价无缘，采用“农村包围城市”策略下，低地价是一大特点，其中报显示2013上半年新拿地1297万平方米，金额仅为90.1亿元，均价695元/平方米，仅为其销售均价的10分之一左右。这也让其售价保持在较低位，按照已公布的2013初步销售业绩，2013销售均价约为6654元/平方米。低售价让其不管在一二线城市，还是三四线城市都保持着较强的竞争力。