中国房企出海课题：怎么把大马房子卖给全世界【2】

　　需要国际化销售渠道/

　　尽管面对的客户群体多元化，但不管是来自于哪个国家，大部分选择海外置业的购房者根本诉求点依然是升值，而怎么传达给购房者项目的升值潜力并使其同样拥有信心，就显得尤为重要。

　　在记者的走访中，也听闻了许多海外投资者大手笔置业的故事。“中国购房者是近两年开始多起来的，之前并不能算是投资主力。”卓达马来西亚公司首席执行官王斌武告诉记者，在新山的麦迪尼特区中，出现过日本大的代理商整栋买楼然后到国内分销的情况。

　　记者随后走访了紧邻吉隆坡的海滨小城波德申，由于拥有距离吉隆坡最近的海岸线，这里也成为投资物业扎堆的区域。由中马合资开发的安纳瑞项目更是直接将销售中心设置在当地一家五星级酒店内，相比于更多的项目细节的介绍，开发商更乐意去讲述一个“投资升值”的故事。

　　记者在现场看到，关于马来西亚房价的走势、投资回报率的数据以及整个东南亚各个主要城市的对比数据，都非常详细地陈列在销售现场。这些数据都在说明一个问题：马来西亚的投资前景大好，在包括新加坡、日本、中国、印度、泰国等城市中，其2182美元/平方米的平均房价仅高于印度尼西亚，位于倒数第二，但其租金回报率高达6.21%位于前四位。

　　虽然日本、新加坡等地的购房者才是新山地区排在前位的购房主力，但对中资开发商来说，要成功地向这些国家销售房屋，就必须拥有国际化的销售渠道，这也同样是中资开发商需要解决的问题。

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　　盈利风险

　　房企马来西亚“钱景”：汇率波动或加大风险

　　每经记者 区家彦 发自广州

　　3月28日，《每日经济新闻》关于中国房企扎堆马来西亚的首个报道引发热议，若按当地的需求规模，中国开发商的开发量可以卖16年。对于房企为何如此看好大马，记者在对当地房地产深入调查后发现，根本原因也是开发商有可能在马来西亚能用更少的自有资金赚取更多利润。

　　但是，马来西亚允许中国开发商采用的高负债杠杆，也会放大亏损。尤其是当国内开发商还没有能力向国际买家提供产品而自身防范汇率风险能力很弱的情况下。

　　据《每日经济新闻》记者不完全统计，目前在马来西亚拿地开发的中国房企计划投资总额已经接近500亿元人民币，在人民币汇率波动加大、马来西亚林吉特贬值压力加大的背景下，开发商因为汇率波动而发生的盈利缩水或者亏损恐难避免。

　　对此，仲量联行国际资本集团亚太区总监AlistairMeadows表示，开发商有必要多寻找专业的机构合作以对冲汇率风险。

　　但记者采访多位业内人士发现，目前国内银行并没有提供林吉特的汇率对冲工具，房企寻找套期保值往往只能是通过与外资投行签订类似对赌协议的套保合约，但历史上中国企业由于套保出现巨大亏损的案例不在少数，这对于刚涉足海外的国内房企而言将是全新的考验。