华侨城深圳豪宅遭“土豪”维权 擅改规划【3】

　　追求“短平快”

　　一方面高端项目屡屡遭遇行政调控，另一方面可开发的优质资源越来越少。这也许都成为华侨城拓展其他产品线的动因。去年5月，深圳华侨城房地产有限公司受让了大股东华侨城集团位于华侨城城区内的四个项目，而项目均需要向高层发展。

　　“越建越高，人口越来越多，配套问题怎么解决呢？”业主陈先生表示，华侨城最初的规划是花园式城区，以其安静优美见称。然而经过十余年的发展，城区里停车难和堵车问题日益严重。

　　“修完高层后，是不是就要把湿地填平，拓宽道路？”陈先生颇为不平。对于此次事件，华侨城强调“一直十分重视和珍视在深圳南山区华侨城总部所在城区的发展”，表示将会加强与业主的沟通。

　　仔细分析华侨城近年的发展路径，我们不难发现，这一经营模式独特的房地产龙头，也在慢慢地调整策略。其2013年年报中表示：房地产业务的经营策略调整为“以快制胜”，“认真贯彻落实‘抓销售、抓回款、抓进度、抓交楼’的方针，收入显著增加”。

　　根据华侨城2013年报数据显示，华侨城房地产业务签约销售金额为230亿元，同比增长15%，综合去化率为51%，均好于市场预期。但即便如此，公司2013年净利润同比增长只有14.5%，与其他地产龙头相比不算突出，因此也被中银国际评价为“业绩平淡”。

　　尽管华侨城一直强调自己并非单纯的地产公司，但从业绩看，地产业务占据华侨城总销售收入的五成以上，难以避免外界将其归类为地产公司。但前些年高毛利率、慢周转模式让华侨城地产板块失去了许多机会。2013年，华侨城142亿元的地产入账金额与万科、保利、金地等老牌地产商的距离越拉越远，而佳兆业、龙湖等深圳本土中型开发商也逐步超越华侨城。

　　在2014年可售面积减少的情况下，华侨城向机构投资者表示，公司计划通过增加“短平快”项目来做大销售规模。但其实早在2010年，华侨城地产业务的负责人就曾表示将增加“短平快”项目。

　　然而，情况却不尽如人意。2012年由于土地储备快速增长，加上此前获得的天价土地，让华侨城的负债率增长迅速。在达到央企负债率不得超过70%的政策红线后，2013年不得不减缓土地拓展，改善负债。

　　数据显示，截至去年公司共有318万平方米的权益面积土地储备，2014年华侨城旅游综合业务配套地产与房地产业务的计划开工面积约为96万平方米。“第二轮扩张进展不快。”中银国际的研究报告得出如此结论。