松绑限购南宁开先河 政策效应有待观察【2】

　　市场周期性盘整已经到来

　　中国房地产市场的降温已经成为不争的事实。国家统计局4月18日发布最新数据显示，3月70个大中城市新建商品住宅价格环比停涨或是下跌的城市已经达到14个。专家指出，2014年楼市明显出现了和2013年不一样的变化，在2013年出现的市场分化逐渐演变为市场的全线放缓。信贷的缩紧则进一步加剧了房企的困难。

　　一方面，包括大中小开发商在内的房企降价和优惠促销等活动已经呈现全面铺开之势，更引起业界紧张的是，今年以来，一些中小房企资金链断裂乃至倒闭的情况已在多地出现。一些人士预测称，在供需变化、融资渠道收缩等形势下，房地产行业已经触到了“天花板”，而房企或将面临更为严峻的生存危机。

　　在这种形势下，房企对于政府再次出手“救市”的呼声日趋高涨，而房地产行业的重要性也让很多地方政府具有较强的调控动力。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚表示，房地产市场周期性盘整已经到来，中央调控方向也已明显，不会“救市”也不会完全不管。

　　限购松动作用可能并不明显

　　广西宝创地产营销总监蒋晔认为，虽然“双向调控”已经明确，近期各地均传出限购政策调整的消息，但大多均遭官方否认，这与地方政府对于中央的态度和尺度把握不准有关，作为三线城市的南宁开先河有其特殊背景。

　　“一方面，南宁此次购房政策调整与北部湾经济区同城化结合起来，顺理成章，找到了一个好的切入点。”蒋晔说，另一方面，相比一二线城市，南宁房地产市场也并未产生大的波动，尚有较大开发空间。

　　南宁市房管部门相关负责人也表示，一个城市比较理想的新建商品住房存量应该是其月销售量的12倍到15倍，即存量可支撑12个月到15个月的消费需求，而按2013年新建商品住宅销售面积均值估算，南宁新建商品住宅存量供维持销售近10个月，处于比较合理的库存区间，不存在供过于求的状况。而另一方面，受限于信贷、税收等购房调控政策限制，很多改善性住房需求并未得到满足，而二手房市场也并不活跃。

　　南宁房管部门表示，虽然地方政府被要求承担起房地产市场调控的主导作用，但一些政策仍待中央层面给予调整。如，针对南宁此类房地产市场并非过热的城市，金融机构应对刚需购房群体的购房贷款给予支持，除了首套房贷的利率优惠和贷款额度的保障外，也要注重对改善型住房需求的支持，适当放开二套房贷款政策，促进合理住房消费。

　　蒋晔也指出，除市场因素外，今年上半年对房地产市场最大影响因素是金融政策的变化，“如果金融政策不调整，单纯限购等政策松动对市场的作用可能并不明显”。(向志强)