收紧房地产投资 基金子公司防雷

　　今年以来，房地产企业资金链断裂、老板跑路的情况频频发生，湖北襄阳、江苏南京、河北唐山等地陆续曝出风险事件。基金子公司亦对房地产项目的审核和投资越发审慎，部分子公司早在去年底就已经就意识到了风险，对项目审核流程和投研流程进行调整。

　　房地产资管计划占比约45%

　　深圳一家大型基金公司子公司高管在接受中国基金报记者采访时说：“房地产行业能承受高融资成本，投资回报率高。基金子公司成立以来，房地产项目为其贡献了相当一部分规模和利润。”

　　根据用益信托工作室不完全统计数据，2014年前4个月里，基金子公司共计发行了168只资管计划，意向募集规模共445.61亿元，其中投向房地产的资管计划有75只，意向募集规模达到198.94亿元，数量和规模占比均约为44.64%。发行房地产资管计划较多的基金子公司包括财通资产、德邦创新资本、中信信诚、华宸未来资产、金元惠理资产、万家共赢等。

　　前述大型基金公司子公司高管称，该公司截至2014年4月底房地产项目占比约在30%，低于行业平均比例。

　　“但是房地产风险事件频发，接下来对房地产项目的投资要更慎重一些，特别要关注企业的流动性。我估计未来房地产投资规模占比会减少，小基金公司子公司投资房地产的比例下降得会更明显。” 该高管称。

　　华南区一家大型基金公司的研究员对记者说：“房地产市场的周期在向下，这是行业共识。类似光耀地产的资金链断裂事件现在还不是普遍现象，但要警惕那些比较激进的、在急剧扩张中使用过高杠杆率的房地产公司。”

　　项目审核只看全国50强

　　记者采访获悉，此前发行房地产资管计划较多的基金子公司中，财通资产、德邦创新资本、华宸未来资产、万家共赢均在今年对房地产项目的投资更为审慎，个别公司还从去年底开始对房地产项目启用了更严格的审核标准和流程。

　　今年1月以来，华宸未来资产就未再审核通过新的房地产项目。记者获悉，2013年12月，华宸未来资产高管曾在内部会议上特别强调要警惕房地产的风险。“1月份以来之所以没有通过新的房地产项目，主要是因为我们子公司内部对项目提高了审核标准，今年能达标的好项目并不多。另一方面，我们对投资流程进行了改善。”华宸未来资产相关人士告诉记者。

　　上述人士称，华宸未来资产以前对房地产项目的审核标准之一是“房地产全国200强企业”，但今年以来收窄到“房地产全国50强”。另外，“三线城市”的标准收窄到省会城市或直辖市。

　　此外，在新的投资流程上，公司增加了团队成员，设置专门的投后管理团队，要求投后管理团队必须参与和监督投前项目的决策。房地产项目在立项时，必须明确投前、投后管理团队成员，落实投前决策会。

　　收紧房地产投资的子公司不止华宸未来资产一家。

　　一位接近德邦创新资本的人士告诉记者，从公司内部数据来看，今年以来，德邦创新资本对于房地产项目的审核流程更繁琐，房地产项目的投资比例也在下降，取而代之的是更高比例的通道业务和其他创新业务。

　　对于房地产项目，德邦创新资本要求项目需要经过两级审批，一级来自德邦创新资本内部，一级来自股东复星集团。复星集团旗下的地产控股公司与德邦基金共同参与房地产项目的调研，出具独立意见。股东德邦证券与复星集团的法务专家共同参与讨论，决定是否通过一个房地产项目的审批。

　　财通资产的一位内部人士也向记者透露，从今年年初开始，公司全面升级对已投项目的管理措施和回访频率，以确保投资本金、收益按期收回，现在对地产项目筛选更严格，要求优中选优。

　　“目前财通资产的地产业务主要以全国房地产百强企业、上市房企及地方龙头为主，该类交易对手业务占房地产业务总量88.6%，具体项目主要做刚需盘，因为这样的项目资金回笼速度较快。”财通资产人士说。

　　万家共赢内部人士也向记者确认，对房地产项目的投资在降温。

　　广州一家基金公司人士告诉记者，最近一个月其子公司不少房地产项目接连被否，原因是公司对项目兑付能力有所担忧。在审核标准上，子公司加强了对项目销售收入来源、融资方资金压力测试和担保公司资产规模的考量。“今年以来，尽管团队在不停地接触和上报房地产项目，但能达标的新项目明显减少了。”

　　前述财通资产人士也表示，在房地产项目上，除日常管理措施外，还会根据项目经营管理情况、项目进展状况、工程进度、销售情况等对项目进行综合分析和风险预警，在极端情况下，风控或项目管理部门需要配合涉事的项目公司积极进行资产处置。