马光远：房地产快速上涨的日子已经结束

　　CCTV2《央视财经评论》：房价下跌 是传说吗？

　　近期，有关房地产市场的各种声音连续不断，有的说房子卖不动了，价格要大幅下跌；有的说部分开发商资金紧张，甚至断裂。与此同时，各路房地产大佬也纷纷发声，抛售论、地产撞冰山、黄金时代终结论等等充斥于耳，国内房地产市场似乎充满了山雨欲来风满楼的味道。那么，现在国内的楼市到底怎样？真的到了拐点吗？如何从房地产大佬的种种论断中探知未来楼市的真正走向？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

　　房价真的跌了吗？未来的房价到底如何演绎？

　　张鸿：下降城市越来越多 开发商坐不住了

　　(《央视财经评论》评论员)

　　现在整体上是这样的，和去年的同期相比，价格的增速在下降，有些地方出现了下跌，和上个月相比，下降的城市越来越多。尤其是一线城市，北京也出现了环比的下降，这是一个趋势性的判断。

　　当我们这么说的时候，可能很多人说，房价下跌了，我等着下跌。我们看到最近一段时间，尤其最近几天，开发商坐不住了，他们开始辟谣了，开始以正视听，说根本就没有下降，说仍然在良好的上涨之中，意思就是说大家不要太担心，不会跌下来的。当然，我们恐怕也不希望房价砰砰往下跌，但是我们的趋势判断告诉我们，现在出现了很重要的一个变化。

　　马光远：今年年内如果趋势不变 二手房的下降空间在15%左右

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我看到今天网络在转载这个报道的时候，用了一个词叫北京房价飙涨，这就非常吓人。事实上，我觉得现在凡是研究房地产的，包括房地产的从业人员，到目前为止，我周围比较正常的都认为房价调整的趋势非常明显。如果从同比去看，同比是跟去年的这个月来比较，因为去年涨的太猛，如果说有一天北京的房价同比真的出现下降，那我们几乎可以讲房地产的冬天真的到来了。

　　现在究竟是一个什么情况？可能调整的趋势比较明显。比如说从成交量来讲，北京成交前5个月，平均每个月成交的量，中介给我的数字是5550套，这个数字比整个房地产非常困难的2008年每个月的成交量都要低，比2011年都要低。事实上，在北京大家谈到二手房就有一个标杆——10000套，当二手房每个月的成交量低于10000套，意味着整个市场真的不好。我们从前5个月整个的成交量去看，一手房的成交量同比去年暴跌了42%，二手房的成交量暴跌了57%。最近我到一些二手房的楼盘去看，看到的情况是什么？第一个是价格相对于去年明显出现了下跌。比如说我住的那个小区，去年年底，10月，11月的时候那一般都在7万以上，现在是6万多，下降非常明显。

　　从北京市相关机构的统计来看，二手房整个下降，大家在前5个月价格下降应该在5%到6%之间，就是真实的下降5%，6%。那么要价，就是跟去年比有一个叫溢价，比如说我100万的房子一般会敢要120万，现在不敢要，100万的房子要个105万就差不多了。根据这个趋势大家认为，今年年内如果这个趋势不改变，二手房下降的空间应该在15%左右。一手房的价格也下来了，包括报道里面讲的，有些楼盘我们去问了一下情况，比如说以前他开盘的时候，他的心里定位是27000元，后来就调到24000元，调到24000元的目的是什么？是想搞一个日光盘出来，提升大家的士气，结果300套房子也没卖完，卖了260套，事实上那个盘总共有1000多套。也就是说，你现在卖也才卖出去不到20%的这个量。

　　张大伟：成交价格基本停滞 出现明显降价的只是个案项目

　　(中原地产市场研究部总监 《央视财经评论》特约评论员)

　　新建住宅的以北京为例，截止到目前，5月份的数据来看，成交均价是2.5万，比去年12月份的2.7万是有所下降。因为最近几个月，特别是4月份到5月份，一些刚需的项目，供应了大量的项目，其中部分项目有可能一个盘就供应了上千套的中低总价和中低单价的项目，使得均价出现一定程度的下调。

　　从整个现在市场来看，一个明显的特征就是，去化速度放缓了，成交价格基本上停滞了，出现明显降价的也只是个案项目，大部分市场还是相对比较平稳的状态。未来预期来看，北京的整个新建住宅供需结构相对而言已经到了五环以外，供需的区域主要集中在一些远郊区，因为受到了土地价格等等，开发商意愿降价可能性会比较小，所以整体来看，价格调整幅度会小一些，但是因为供需结构也出现了一些扭转，所以后续应该还是会以平价出货的这么一个趋势发展。

　　张鸿：时间会改变刚性 量的萎缩说明心理预期发生了变化

　　(《央视财经评论》评论员)

　　如果我们说还有刚需，但是几年前我们就说，所有的刚性需求其实都可能因为价格和时间变得有弹性。比如说他今天非要喝这个水，但是你说明天这个水就很便宜，便宜一两百块钱，可能他就忍一忍，但是水是特别刚的，它起码比那个住房要刚得多。你说，我今天非要买这个房子，明天就不行了，他只要有一个下降的预期，时间就会改变这个刚性，所以它是这样。

　　还有一个就是成交量，刚才张大伟也说了，说其实现在很多房价在往周边走，因为这样，可能它涨幅的下降有部分是这个带来的，因为它越往周边，价格可能增幅会越小。再有，我们现在达成共识的是什么？达成共识的是量在绝对萎缩，因为价格，现在你的统计价格和他跑到那个看的价格不大一样，所以我们一直说在房价里面，平均价好像其实没有太多的说服力。但是量是铁定的，这是北京市统计局发布的今年1到4月份的商品住宅销售量，下降了百分之四十一点几。

　　量的萎缩说明心理预期首先发生了变化，包括他说的开发商为什么要把它27000降到24000，可能24000也不是降，24000是指它增幅减少。这说明什么？前一阶段有开发商说，说北京自住性商品房和保障性住房将对市场产生特别大的影响，因为它的量太大了，1到4月份竣工的是多少？保障房竣工了5477套，4777套。它完成了多少？完成了全年的54%，你这样一倒推，全年大概是10万套左右。

　　马光远：整个房地产市场的预期已经发生了变化

　　(《央视财经评论》评论员)

　　包括我们现在看到很多的促销，所谓的零首付，包括北京去年很多房子是精装，现在变成毛坯房等等。为什么会出现这个变化？这个变化出现的最根本原因是因为房地产市场本身出现了变化。如果按照去年那么热，去年到第四季度，我们老在谈一个非常有意思的现象，就是什么？所有的空投死光了，就说现在怎么没人敢讲中国房价要降？如果在那种情况，他不可能采取促销的策略，因为现在促销的策略也特别多，包括我们现在到一些楼盘，其实它本身也一直在研究定价策略应该怎么样。

　　包括我们现在看到市场上很多的声音，比如说有些开发商出来讲说，泰坦尼克号要撞上冰山了，然后后面有很多人说他为什么这么说，有人说他在说真话，但是同时也有人说，你看，开发商出来开始吓唬政府了。我记得，以前我们讲过开发商的三步曲，第一步曲是骂，骂政策，因为今年政策没有变化，所以没骂了；第二个是什么？哭，我们快扛不住了，快来救一救；那么下一步，紧接着他们预期的是什么？通过这么一个变化来要政策。所以现在我们可以肯定的讲，整个房地产市场的预期肯定是发生了变化。

　　马光远：很多人不算账 北京的供需绝对没有市场上渲染得那么厉害

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我们现在关键是很多人不算账，事实上仔细算一下。比如说北京前一段时间也谈到一个供地问题，就是今年北京住宅用地是1570公顷，那么570公顷是完全的保障房，然后500公顷是自住性商品房，还有500公顷是纯商品房。500公顷的自住性商品房今年必须是最少5万套，那么500公顷供5万套，我们把剩下的也全部都算成5万套，等于今年完成新房有多少套？最起码有15万套。二手房每个月成交，现在按照目前非常低迷的成交去讲，也有6万套。也就是说，北京每年一手房加上二手房，差不多的供应应该在20万套以上，那么新增人口有多少？新增人口比如说每年涌进北京的人口，今年因为要严控，差不多有50万，20万套供应50万是没有问题的。所以我个人认为，北京的供需目前来讲，绝对没有市场上渲染得那么厉害。

　　因为这个统计，如果是三分之二是保障房，第一个我们注意到自住性商品房它的价格要比周边低30%，所以这个价格肯定会下来。

　　马光远：房地产快速上涨的日子已经结束

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　事实上我们研究房地产，大家用数据来说话，然后通过数据来研究趋势的，钟伟算其中一个。事实上，去年到今天，我一直关注他的观点。他一直在谈的一个观点就是，无论是存量，还是增量，整个房地产快速上涨的日子已经结束，所以今年他讲是一个风险之年，我完全同意。也就是说，我们从今天整个供求的基本面来看，整个房地产的苦日子并不见得是前5个月已经到来，或者下半年已经会反弹，我觉得可能有点过于乐观。

　　事实上，我们现在来看，房地产现在面临的最基本情况是什么？就是流动性出问题，如果说流动性的基本面没有改变，第二点，房地产的政策没有改变，第三点，在宏观经济方面，如果没有很强烈的刺激政策，整个房地产的目前的基本走势今年还会延续，那么会不会蔓延，我们得看政策的一个变化。所以现在大家找出路也许是对的。比如说有些转向旅游地产，有些讲商业地产还没有过剩。

　　张鸿：黄金时期已经结束 开发商要转型的拐点开始了

　　(《央视财经评论》评论员)

　　短线我们其实没法判断，但是长线我们是有一个判断的，就是我是同意郁亮说的这个黄金期十年，黄金时期已经结束。我也同意王石说的，王石说行业去暴力，趋平均，他说一个趋势，就是去暴力趋平均，去粗放，趋细分，去模仿，趋创新。

　　如果多年前我们说，我们总关注价格，说价格的拐点论，是不是该涨了，是不是该跌了。我觉得盈利模式，包括开发商要转型的拐点应该是开始了。所以你不管是早一步，还是晚一步，你现在要去发现新的盈利点，我觉得其实在去年就应该，就是在最好的日子里就应该想寒冬来的时候该怎么办了，你今天想，其实都已经晚了。

　　马光远：地方上的救市政策不能影响房地产的基本面

　　(《央视财经评论》评论员)

　　事实上，大家都在谈会不会有救房地产的政策，但是我想讲的是，现在我认为地方上的救市政策不能影响房地产的基本面，包括放松限购等等，因为房子太多了。但信贷方面一旦放松，最大的利好会在哪些城市？肯定是一线城市，因为一线城市面临的最大问题就是价钱太高，导致大家流动性跟不上。我没钱，我本来可以买100万的，但你现在需要120万，突然流动性降低了20万，这个可以变成现实的购买力。但是即使流动性再放松，房地产要想回到以前几乎没有可能。