宋卫平早已为退出布局：蓝城土储是绿城中国2倍【3】

　　可售估值超1300亿

　　在绿城中国转让股份之前，代建业务在绿城集团已有“半分天下”之势。宋卫平曾透露，希望未来3-5年内，每个代建项目的贡献率能稳定在6亿-8亿元以上，每个项目销售额预计达到10亿元，这样只要参与100个项目就能实现绿城建设的千亿目标。

　　“我给绿城建设一个基本的设定，大概每年完成50个项目，希望能够做到100个项目，每年能够以50-100个项目来维持或者做增量，这样5年之内它的销量会上千亿，有可能做成销量最大的一个公司。”宋卫平曾这样说。

　　在宋卫平看来，代建是一项“可以实现多赢”的生意。一方面，绿城可为旗下员工寻求更大的舞台，同时可降低资产负债率;另一方面，初涉房地产的企业或资金，需要专业团队让其产品更具市场竞争力。对绿城和委托方而言，代建都是将各自资源最大化、将市场风险最小化的优选。

　　绿城代建业务的收费方式一般包括3个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。这其中，派驻团队基本管理费，即绿城建设根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。管理团队包括工资、社会保险、福利在内的费用均由委托方承担，在项目公司列支。

　　绿城建设主要的收益来源是委托开发管理费。按照目前绿城建设的多数项目标准，其收取的费用为项目总销售额的7%，而别墅类项目的收费则为相对上浮。此外，该收费还会结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。

　　第三项收费为项目业绩奖励，以绿城建设与合作方约定的项目经营指标(如销售总额、利润指标等)作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励。

　　截至2013年12月31日，绿城建设含绿城鼎益已有项目近180个，其中自有投资项目70多个，已签约政府建设项目近50个、商业建设项目50余个、资本建设项目1个、咨询服务项目3个。

　　绿城建设管辖项目总占地面积近3000万平方米，总建筑面积6100多万平方米，其中代建项目总占地面积1300多万平方米，总建筑面积3100多万平方米。

　　如果仅从土地建筑面积上来看，上市公司的规模只有绿城建设的一半左右。绿城中国2013年的年报显示，截至2013年12月31日，绿城中国共有104个土地储备项目(包括在建及待建)，总建筑面积达3889万平方米，归属于本集团的权益建筑面积为2150万平方米，总可售面积为2513万平方米，权益可售面积为1361万平方米。

　　代建业务收入方面，绿城中国在其2013年年报中披露，年度集团实现项目管理服务收入为3.5亿元，较2012年的2.55亿元增长37.3%，主要来自本公司附属公司绿城建设的代建收入。

　　有接近绿城建设的人士告诉时代周报记者，目前绿城代建业务的可售货值已经超过1300亿元，如果仅以绿城代建项目7%的收益来计算的话，绿城建设可以盈利的空间或在近百亿元。

　　值得一提的是，由于在产品品质上的大幅投入和拿地高企等诸多原因，绿城中国的项目利润率在9%左右。