国土部：可先租后让 禁以土地换项目

　　以相关土地优惠政策作“甜头”去争取更多的投资，这在各地招商系统中是公开的秘密，但自9月开始，这一情况将被禁止。

　　6月6日，国土资源部发布《节约集约利用土地规定》（以下简称 《规定》）。《规定》明确：禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，共九章38条，自2014年9月1日起实施。

　　此举并非无的放矢，据《每日经济新闻》记者了解，很多地方在招商引资时，地价究竟能优惠至何种程度，很大意义上决定引资成功与否，而优惠地价甚至零地价看似繁荣地方经济，却也埋下诸多隐患。

　　为解决变相减免土地出让带来的弊端，又兼顾企业利益，国土部新规还明确，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。

　　禁变相减免土地出让金/

　　国土部《规定》的核心在于节约用地。去年底，国土部副部长胡存智就强调，今后一个时期，要紧扣节地评价与考核、节地标准与审查、节地技术节地模式与激励机制等关键点，系统谋划统筹推进，将节约集约用地贯穿于土地利用管理全过程。

　　今年初，国土部下发《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》，其中提出，重点控制东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模。除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地。

　　以北京为例，2014年北京国有建设用地供应计划总量为5150公顷，较2013年的5650公顷再次下滑，实际上这是北京连续4年缩减供地计划。

　　《规定》强调国家通过土地利用总体规划，对建设用地实行总量控制，确定建设用地的规模、布局、结构和时序安排。

　　同时，《规定》根据实践中探索出的成功经验，提出城乡土地利用应体现布局优化的原则，引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动农村人口向中心村、中心镇集聚，产业向功能区集中，耕地向适度规模经营集中。

　　在监管与处罚上，国土部明确，县级以上国土资源主管部门应当加强土地市场动态监测与监管，对建设用地批准和供应后开发情况实行全程监管，定期在门户网站上公布相关情况，接受社会监督。

　　省级国土资源主管部门应当对节约集约用地情况进行监督，依据法律法规对浪费土地的行为和责任主体予以处理并公开通报。

　　除出台方向性规划外，国土部围绕土地出让金，限制地方滥用土地优惠政策招商引资。

　　《规定》第二十二条明确，经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。

　　据《每日经济新闻》记者了解，近年来，由于住宅和商业用地升值空间大，受到开发商追捧，因此出让程序相对规范，围绕土地出让金减免的种种乱象往往发生在工业用地环节，特别是地方开发区、经济园区招商引资时。

　　“投资企业的意愿是低价拿地，为了吸引企业的投资，有些地方政府规避国家土地政策，让投资企业以明显低于公正的市场价格拿到土地。”华北某市开发区招商局人士告诉记者。

　　他说，地方政府更看重经济增长，而地方政府能提供什么呢？无非是土地和税收优惠，企业未入驻前，税收无从谈起，对企业来说，廉价土地是最大的实惠。

　　这位地方招商局人士表示，如果企业达到引资标准，不光是优惠地价，有时甚至是零地价成交都可以。这主要看项目本身对于地方的吸引力。

　　在具体操作细节上，他说，有的企业先通过招拍挂方式以正常的价格取得土地使用权，政府再通过地方税收返还、配套费返还或其他财政补贴的方式，将土地价差返还给企业，有的则是对土地招拍挂价格与承诺地价之间的差价由地方财政直接支付给土地部门。