业内称国内购物中心存在泡沫 眼下日子不好过

　　购物中心的十字路口

　　导语：据世邦魏理仕地产咨询服务公司的调查报告显示，去年全球新建完工购物中心面积排名前10的城市中，中国占了9个，其中，成都、天津、上海、重庆、深圳、杭州、北京位列前七。排位第八的为来自土耳其的伊斯坦布尔，其去年竣工的购物中心面积为36.1万平方米，与以106.6万平方米排名首位的成都相差了70余万平方米，却仅领先紧随其后的武汉、沈阳1.1万平方米和2.6万平方米。

　　事情的一面是，去年全球新建成购物中心面积排名前10的城市中，中国占了9个；与此同时，全球在建购物中心面积也有超过一半来自中国。事情的另一面则是，超市卖场、百货商家、地产巨头一如既往地高调加码该业态，品牌商家也纷纷表态将把在华跑马圈地的落脚点首选在此。

　　于是，购物中心过剩与否的争论，成了仁者见仁，智者见智的事情。不过，无论如何，太多的迹象表明，这个业态，已经走在了十字路口上。

　　泡沫

　　中国各大城市在购物中心上的规模战，即使放到国际舞台上较量，也一定不落下风。

　　从数据上来看，去年对购物中心最为热情的城市当数成都。在去年猛增100多万平方米购物中心后，成都已建成的城市综合体面积超过了1500万平方米。对于拥有约1500万人口的四川省省会来说，平均每人都可拥有1平方米的城市综合体商业面积。

　　而这样的势头仍在延续。目前全球在建购物中心面积达3900万平方米，相比2013年增加了300万平方米。其中中国在建购物中心面积占到了全球面积的一半以上。而若从整个多功能综合地产规模来看，数据更为惊人。据英国地产咨询公司莱坊表示，目前在中国全国范围内，正在建设的多功能综合地产项目有800多个，总面积达3亿平方米。这相当于1000多个美国最大购物中心、地处明尼苏达州的美国商城的规模。

　　在在建购物中心面积最大的10个城市中，成都以320万平方米的规模位列全球第二。这样的规模，是购物之都巴黎在建购物中心面积的20多倍。而在比成都更激进的上海，则有着330万平方米的在建面积，这一数字已经高于除俄罗斯和土耳其之外的所有86个欧洲城市在建面积的总和。

　　而类似的情况，同样发生在国内的其他城市。不论是北京这样的一线城市，还是杭州之类的二线市场。

　　以天津市场为例，仅今年第一季度，就有远洋未来广场和永旺梦乐城两个项目开业，为天津市增加了22万平方米的零售面积；在下半年，还将有包括位于南京路核心地段的和记黄埔世纪都会项目、位于和平路黄金区域的恒隆广场等在内的总计31万平方米的商业项目问世开张。数据显示，天津的在建购物中心面积，达到了250万平方米，位居全球第四。

　　在外媒的报道视角中，中国购物中心的泡沫甚至更甚于住宅地产——虽然住宅地产的总体投资额仍远远高于商业地产，但对于开发商而言，商业地产项目的财务负担也更重，因为商业地产的开发模式是买入并持有，而不是在房子盖好之前就开始预售。

　　鉴于商业地产的参与者更少，如个人投资者的鲜少参与，这导致商业地产套现难度更大。

　　“我基本认同这种看法，中国目前的购物中心的确存在泡沫。以沈阳为例，这个国内零售地产库存量第二大的城市，有着4家LV门店，其中2家的路程甚至只相隔几分钟，不管这4家门店是不是都顾客盈门，这都是泡沫。”凌雁管理咨询首席咨询师林岳对新金融记者表示，当一个政府机构、一个开发商、一个奢侈品牌不理智地去应对同样不理智的消费者时，这个泡沫是十分可怕的，“目前大家都没看到这个泡沫的潜在危险，也没有理性地去分析整个消费市场。”

　　难挨

　　众多购物中心正在拔地而起或即将拔地而起背后的风险是，空置风险并不算小。而一旦这些购物中心开业后没有足够的客流，那么它们将变成业主巨大的负担。每月的损失，或将以百万美元计。

　　“虽然有很多购物中心门庭若市，但是有些购物中心已经出现人气不足的现象。”林岳指出，对不少业主而言，眼下的日子，已经不太好过了。

　　对此，正荣集团副总裁王锐也深有同感：“前些年招商，商户会请你吃饭，甚至做某方面的交易才能在购物中心拿到铺位。从2013年开始，基本上是我们请他们吃饭，才能把优质商铺招到商业项目中来，这就是‘深秋来临’的标志。”

　　在上海，购物中心的“深秋时节”已至，甚至有数据支撑。不久前，睿意德中国商业地产研究中心从其监测的上海400多家购物中心中挑选出100家大中型购物中心进行研究，在比较了年营业额、客流、客单价、租金、坪效、财务回报等指标后，得出的结论是：经营状况上佳的优质项目仅占30%；表现平平、尚处于培育期的项目占40%；而人气惨淡的萧条项目比

　　例不但达到了30%，这其中还有10%的项目已濒临停业。

　　在北京，处境难熬的项目中，有地处中关村、曾经熙熙攘攘的中关村广场购物中心这样的典型。尽管经历了“卖身”，寻得了新的东家，但其依旧没能焕发生机。据周边商户向新金融记者介绍，目前该购物中心内已出现大面积空铺，经营几乎停滞。

　　在天津，与预期有着出入的项目中，有以“全球单体商业面积最大购物中心”自居的SM滨海第一城这样的代表。按照计划，滨海第一城拟于今年年底正式开业。但据新金融记者了解，截至目前，该项目仍未交付，延期开业的可能性已非常之大。对于前期宣传中提到的大型超市、影院、科技馆等一干商铺的招商情况，据接近滨海第一城招商部的相关人士向新金融记者透露，官方只是表态“现在正在对超市、影院、全国连锁品牌等‘大店’进行招商，该有的业态基本都有”，至于具体招商了多少，招来了哪些企业，目前仍是雾里看花。

　　在成都，大部分新卖场无论开业时有多高调，通常在短短一个月后便无人问津；在合肥，从去年下半年开始，众多商业项目出现关闭潮，甚至有商业项目建成之后长达五六年时间还不能开业；在东莞，曾被美国《时代周刊》评选为世界最大购物中心的华南MALL，开业8年内因商铺长期处于空置、商家不断撤出以及股权转让重组等问题备受关注与争议……不难看出，这份寒意，其实早已席卷了各地。差异的，只不过是程度的或深或浅而已。

　　但一个怪圈则是，就算每天都有老的项目因发展不好而挣扎甚至倒下，每天也都会有新的项目在不断开发。

　　比如，老牌百货企业的加入。在盈利能力大幅下降、运营成本不断高企等压力下，购物中心无疑成为了传统百货企业转型的重要出口。银泰早在六七年前就确定了重点发展体验式购物中心、不开单体百货店的思路。今年起，银泰每年新增大型购物中心的数字将维持在10家，预计今后会有100个银泰购物中心在全国范围内面市。

　　在开发购物中心的行列中，不乏在华以超市业态为主营业务的企业。如在华业务至今仍处于亏损状态的永旺，未来在华将以梦乐城购物中心为主要模式，预计至2020年达到100家；如今年开出在华首家购物中心的伊藤洋华堂，计划很快将开出在华的第二家购物中心，也是相当于日本购物中心3-4倍、伊藤洋华堂史上最大的购物中心；又如本土零售品牌步步高，其在全国已有约10个大型购物广场在建，董事长王填的预期是，希望到2016年，每年可以有10个新的大型购物中心开业。

　　与此同时，传统房企也在积极分羹。随着近年来我国房地产调控政策趋严，商业地产受到众多传统房企的追捧。万科、远洋等一批地产商开始重视这块蛋糕，纷纷加码商业地产、自营购物中心项目。

　　众多玩家的杀入，无疑让这个本就潜藏着过剩风险的细分领域，更加危机重重。