楼市十论之三：北京房子为何还涨价？

    人民网讯 6月18日，国家统计局最新发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，今年5月，北上广深四大一线城市中，其中新建住宅和新建商品住宅价格指数仅有北京环比上升0.2%，而同期上海两大价格指数环比下降0.3%，深圳环比下降0.2%，广州与上月持平。

    相对来说，一线城市的市场基本面最近也没有太大的变动，缘何北京的房价在5月份却能够逆其他三个主要的一线城市房价下降的趋势，从而出现继续上涨的趋势呢？

    与此同时，北京二手房价格在5月份出现了0.9%的环比下跌，也就是说，5月份，北京的二手房房价破天荒下降了很多，而新房价格却逆势上涨了很多。

    这究竟是什么原因？

    新房价格一般是衡量地方房价的主要指标，因此新房房价继续上涨，则意味着北京的房价上涨压力依然很大，房地产调控工作压力依然存在，北京在此情况下，应该不存在能够放松调控的任何外在条件。

    在5月份的北京市场，开发商受限于资金回笼以及年中报业绩的压力，纷纷开始展开促销、降价等策略。不过，应该来说，这些采取降价跑货的楼盘项目只会拉低整个北京的商品住宅成交价格，导致房价继续下降，却为何房价还在涨？

    笔者调查后发现，这是因为有许多没有选择降价的开发商和房企独辟蹊径，推出了另一种即使不降价也能拉动成交的促销手段。他们纷纷打起的是“首付”的主意。

    在近期北京的很多项目销售策略上，已经有包括方兴地产位于亦庄的金茂悦项目推出的“一成首付”，中国铁建国际花园项目推出的分期首付。

    以方兴地产的亦庄金茂悦项目为例，其在今年5月份前后开始推出“一成首付”，通过替购房者垫付另外两成首付款，购房者便可与开发商签订购房协议，只要求购房者在接下来的半年时间里，补足剩下两成的首付款即可，实际上是购房者与开发商就两成的首付款与开发商构成的一种借贷关系。

    这种一成首付的购房方式，实际上使得购房者获得了半年左右的两成首付款的资金周转期，但是对购房者来说，在接下来的半年时间里，既要偿付开发商的首付款，又要偿还银行贷款，资金压力也会加大。但是对开发商来说，也就可以降价便实现成交，以半年时间里大约两成首付款的小额资金垫付，换回大笔资金的回笼。

    所以，“一成首付”、“零首付”等情况，无论是对购房者，还是对开发商而言，就是通过以小笔资金完成购房交易，这是购房的“高杠杆”，尤其是对开发商而言，非常乐意这种购房形式，在楼市下行的情形下，既可以不降价，还可以实现成交量，从而缓解资金回笼困难，唯一成本付出也就是一定期限内两成左右的首付款垫付。

    如此一来，降低了购房者的购房门槛，新房价格自然不需要下降，虽然5月份签约量不高，但是根据签约量的统计房价数据，自然是出现了环比依然上涨的现象。也就是说，开发商通过引进了小贷公司等金融公司来替购房者垫付首付，从而规避了房价下降的问题，不用降价，也可以卖房。

    但是，风险都转嫁到了银行和购房者。购房者虽然可以获得半年甚至更长一点的两成首付款的周转时间，但是短期内资金的压力实际上是加大了；而对银行来说，一成首付将使购房者弃房、毁约和断供的风险进一步加大。