房地产税改革大方向锁定 试点并未失败还应进一步扩大范围

　　“房产税试点以来，上海普通住宅投资占住宅总投资的比重增大，而别墅、高档公寓的投资比重相对下降；普通住宅销售额占整个住宅销售比重上升，呈现出U形变化趋势。”西南财经大学教授尹音频全面考察上海房产税的实施效果，在刚完成的一份详细的数据分析中认为，“房产试点失败”这一说法并不能让人信服。她认为，应该进一步扩大房产税的试点范围。

　　就在学界积极呼吁房产税的同时，高层政策也开始了“动作”。

　　“最近，一份关于房产税的文件已经发在案头上了，”广东省金融部门的一位负责人向本报记者透露：“看来，征收房产税是必然之势了。”

　　房地产税改革大方向已锁定

　　去年年底，国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓在接受采访时曾预测，“房产税的推进在最近一两年"会有大的动作"。”这种预测可能正在变成现实。

　　今年3月，全国人大常委会法工委副主任阚珂在接受媒体采访时表示，房地产税已由全国人大相关工作部门和国务院相关机构共同起草。

　　6月16日，国土部正式启动了不动产登记信息平台建设的研究和设计工作，在财政部财政科学研究所所长贾康看来：“中央的态度实际上是再次重申房地产税改革大方向已经锁定。与之相呼应的是，正是不动产登记的实行。”

　　争议：上海试点成功？

　　“重庆和上海的房产税试点可以判断不成功，没有扩围的意义。”中国社科院城乡建设经济系主任陈淮教授曾在一个论坛上这样谈道。

　　然而，贾康在接受采访时直言：“现在有人说试点失败了，我不认同。两地试点就是敢为天下先的非常可贵的试点，也提供了我们在加快房地产税立法这样一个重大任务面前很珍贵的本土经验。”

　　争议还在继续，西南财经大学财税学院教授尹音频通过对上海房产税改革后相关数据的分析，提供了一些有力的视角。

　　2011年1月上海与重庆两地开展了对居民住宅征收房产税的改革试点。

　　“就在试点实施之初，就有人认为，房价上涨速度超过房产税率的情况下，上海房产税改革对于打击房地产投机行为的效果尚不明显。”尹音频说：“我们以上海房产税试点改革前后房地产市场的相关统计数据为基础，分析了房地产市场中企业开发投资、市场销售以及住房租赁等相关指标。得到了另一番结论，希望能给今后开征房产税提供经验依据。”

　　房产税遏制过度供给？

　　在这篇研究文章采用2008年～2011年的数据分析到，从历年房地产企业的投资完成情况来看：受金融危机影响，2009年房地产企业完成投资额仅比2008 年小幅增长1.83%，但随后房地产市场迅速回暖，2010年这个额度就增长了35.47%。

　　到2011年初，上海房产税实施后，虽然房地产企业投资总额持续上涨，但上升趋势与试点前相比明显减弱，仅为13.79%。

　　“也就是说，上海房产税政策初步遏制了商品房的过度供给状态。”

　　她说，这些数据还可以看出上海房地产市场结构的变化：上海市房产税试点后，2011年，普通住宅投资占整个住宅投资的比重有所上升，约为71.98%，而别墅、高档公寓投资比重则相对下降，为28.02%。而且不论是普通住宅还是别墅、高档公寓，投资涨幅均有所下降。

　　“这表明上海市房地产投资结构已经发生变化，房地产企业更注重建设普通商品住房以满足广大中等收入阶层的住房需求。”尹音频分析：“这其中的政策含义是，房产税从供给角度调整了房地产企业的投资偏好，增加了普通商品住房的投资，减少了高档住宅、别墅的投资建设，从而优化了住房供应结构。”

　　试点首年住宅销售价格下降

　　研究还从上海市商品房销售额进行了分析。根据四年数据看到，除2009年外，商品房销售额持续下降，而房地产企业商品房完成投资额却逐年上升。尹音频解析道：“这从一个侧面反映出上海房地产企业商品房投资报酬率下降。同时也可以反映出上海商品房的空置率不断上升,房地产泡沫不断增大。”