房地产信托“阴”风满楼 违约大幅攀升

　　房地产信托违约大幅攀升。

　　柏可林 摄

　　房地产市场调整是长时间的过程，导致房地产成交量下降和房价滞涨；这期间即使政策松绑，可能也难以扭转房价调整的局面。考虑到到期量的上升，很大程度上依赖于房价进一步上升的地产信托出现违约的风险也会上升

　　房地产信托计划已成为2014年投资理财市场的“深雷区”。近期，四川信托10万一平方米别墅出事的消息，再一次把大众目光集中到房地产信托违约事件上。

　　“这个计划是从2011年5月26日开始做的，2012年11月25日结束，怎么还在问？”当《国际金融报》记者拨打四川信托的客服电话时，客服人员疑惑地对记者表示。

　　不过，随后，四川信托相关负责人对《国际金融报》记者表示，目前只是四川信托起诉上海森泽房地产有限公司并追讨信托报酬，并且是尾款。

　　“这只是之前的一个项目，尾款的数额并不清楚，我们也只是通过司法程序主张我们的权利，因为尾款不到位，项目无法归档。”上述负责人对记者表示 。

　　信托再“惹纠纷”？

　　相比而言，四川信托此次并非真正意义上的违约，只是双方洽谈不到位以及尾款拖欠太久导致，和今年以来信托出现刚性兑付的违约问题并不一样。

　　信托违约计划从2013年以来不绝于耳。根据某第三方研究机构的数据统计，从2012年初至今，已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险，占全部暴露风险的信托项目的逾七成，其中有不到半数的房地产信托通过公开诉讼的司法途径争取权益，且大多数发生在刚过去的2013年。

　　业内人士表示，大部分地产信托投资项目均是由于融资方受到前期限购、限价和限贷等调控措施影响，项目租售严重低于预期造成回款困难；同时在调控环境下，银行借贷、资本市场融资等筹资渠道都会受阻。各种因素叠加导致融资方违约风险，从而信托出现兑付风险。

　　2014年， 这一趋势愈发严重。

　　数据统计显示，2014年的到期信托大约对应2012年第二季度到2013年第一季度的5.3万亿元发行量，较2013年增幅超五成。其中，2014年房地产信托到期量约6335亿元，月度分布上多在第一季度和5月份。

　　目前，信托公司对产品有刚性兑付的“潜规则”，但近几年信托大发展，尤其是房地产信托，管理的资产规模已超出信托能够刚性兑付的能力。

　　“今年信托事件频发，如中诚信托30亿元矿产信托兑付危机曾经出现，吉林信托在随后也同样曝出10亿矿产信托逾期……这些都只是冰山一角，可能未来还会有更多的信托违约曝光。”上海某分析师告诉记者。

　　违约潮将至

　　和四川信托这类追讨尾款的事件相比，今年房地产违约潮眼看就要扑面而来。自2013年下半年以来，房地产信托违约案例频频曝出。2013年11月，四川信托因与融资方的借款纠纷，将旗下信托计划合作方嵊泗县洋城锦都置业诉至法庭。

　　2014年开年即不断曝出的信托纠纷，如引起轰动的五矿－上海荣腾置业信托案；2014年1月8日，关于上海高远置业有限公司旗下的新江湾城23-5地块涉及的信托项目无法兑现的传言铺天盖地，曾以15亿元身价位列胡润富豪榜第44位的上海高远置业实际控制人邹蕴玉跑路的消息也不断传出。

　　用益信托工作室的统计数据显示，仅集合类地产信托，2014年全年约有1749亿元地产信托进入兑付期，其中，第一季度超过344亿元。而在2011年、2012年、2013年，集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。

　　“房地产信托到期主要集中在2014年上半年，并且呈逐月上升态势。”光大证券分析师指出。

　　“在经济面临改革与转型的大背景下，信托到期规模的增加在较大程度上增加了信托违约事件的发生概率，虽然爆发系统性风险的可能性不大，但是不排除个别产品出现兑付风险，随着宏观经济增速放缓，煤炭、房地产等强周期行业面临的行业风险会逐渐增加，信托贷款违约事件未来仍可能会发生。”光大证券上述分析师表示。

　　此外，国金证券研究报告则显示，粗略估算2013年信托到期规模同比增长了75%，2014年信托到期规模在此基础上继续增加，可见今年信托到期兑付的压力比去年更大。

　　“可能出现兑付风险的项目主要集中在以下几个领域：首先是基建信托。2012年初开始，大量的基建类信托项目发行，今年基建类信托到期规模猛增，比去年增加了2倍。地方政府融资平台的偿债压力非常大。其次是房地产信托。很多中小地产开发商依靠信托融资去三四线城市拿地建房，不少三四线城市的地产销售已显乏力，如果房子卖不出去，中小地产商回款困难，偿债压力也将非常大。此外还有矿产信托。资产端的贬值可能导致融资方无法偿债。”国金证券分析师如此表示。