众筹买房火爆 专家:法律边缘地带新事物要谨慎

　　“若您愿意支持我20元，我将从西藏为您寄来明信片和特色工艺品，每日为您直播旅行日记，并在微信、微博等公众平台署名感谢。”一个90后女孩通过社交平台众筹毕业旅行，5000元的目标在短短几天的时间里实现。眼下这样博人眼球的“网上众筹”此起彼伏，因为它带给投资者的风险小得简直可以忽略不计，而他们得到的回报却可能是身心的愉悦或是帮助他人后的成就感。其实“众筹”这一概念在国外十分流行，这种“花小钱办大事”的新思维在诸多领域被广泛应用。作为新兴的互联网金融模式，有越来越多的人愿意尝试用这种方式达成目标。

　　但如果让您拿出几十万甚至上百万去跟别人一起众筹买房，您还会觉得风险小吗？眼下，全国范围内已经有不少机构或有影响力的个人在酝酿更大的众筹风暴，与此同时，有关众筹买房的合法性、合理性以及风险控制等问题一直伴随着这个新事物。业内专家认为，众筹买房一旦有了一些成功的案例，并且随着这种观念的推广，房地产市场将发生巨大的变革。正如一位正在筹划北京众筹买房的人士对北青报记者所说的那样：我能让众筹的房地产项目比周边便宜20%至30%……

　　小试牛刀　广东众筹新品“房宝宝”投资很火爆质疑声不断

　　近日，一款名为“房宝宝”的房地产众筹产品吸引了投资者的关注。该产品由“团贷网”推出，每份金额1000元，第一期广东东莞“中信御园独栋别墅”项目共有443人参与众筹，上线不到三天，别墅就已经卖光。据悉，第一期“房宝宝”原价3万/平方米，认购金额却仅有2.2万/平方米，也就意味着投资者众筹可以打七折。虽然团贷网方面并不承诺预期收益，但相对较大的保值和升值空间可想而知。而该项目的第二期更为火爆，上线不到10小时，18000份就被630人认购一空。

　　据了解，该房产的最长持有期限不超过3年。参与者可以投票决定是否将房产卖出

　　以获得投资收益，参与众筹者一人一票，投票结果超过51%即为通过。同时，也可在房产证下来后将房产投资份额进行转让。

　　就在第一期众筹项目完成不到半个月时，第一套众筹房，总价高达1491万元的656.43平方米的独栋别墅已经确定了新买主。如果最终成交的话，1600万元的售价在除去税费后，仍能保证投资者近5%的收益率。然而是否出售，还有待众筹参与者投票决定。

　　据当地媒体报道，这种众筹方式从一开始便受到了多方质疑，其中，涉嫌非法集资是主要问题所在。

　　质疑主要有三：第一，组织者声称投资者购买后一个月可以自由转让，但这个“自由”是建立在房价还能上涨的基础上，但如果房价处

　　于跌势，谁又会来做“接盘者”呢？那真成了炒房炒成房东。

　　第二，角色定位问题。在本次“房宝宝”产品的众筹过程中，团贷网本身是平台，但同时也是投资者，角色上的定位不清，很容易让人产生“团贷网是否会和地产商产生利益输送可能性”的联想。

　　第三，由于“房宝宝”众筹项目人数已经超过了400人，远超非法集资的人数上限，“房宝宝”就相当于一个房地产项目的私募。传统私募的概念，超过50人就属于非法集资。虽然“房宝宝”是以众筹的名义，在监管政策还未下来的背景下，聚集了四五百人，是不是也算一种非法集资？

　　面对质疑，“房宝宝”一再声明早已咨询了法律专家，不存在非法集资的可能性。但以这种众筹方式买房还是让人捏了把汗。

　　北京：圈层文化带动微信众筹群体消费商机多

　　众筹买房这种看似不规范，在法律上却也没有相关明确条文规范的集体行为，正在伴随着互联网思维悄然滋长，成为当今越来越火热的投资新模式。事实上，众筹买房在北京已经有了先例。

　　今年3月4日，中关村股权投资协会执行秘书长尹立志在微信朋友圈发起了众筹买房的项目，拟募集200人，项目的户型、景观设计、财务等问题都由参与者亲自参与。在选址时，刚巧河北沧州的政府官员找到他，表示地方政府有大量的闲置土地，有一些已经开发好，希望他能够引荐一批中关村人才，去当地的高新开发区创业。尹立志表示，由于众筹买房的参与者们都是熟人朋友圈，所以大家并不太在意这房子位于哪儿，自己创建一个互联网金融社区是更为重要的事情。于是，经过深思熟虑，他们将房子的位置定在了河北沧州的中捷高新区。

　　据悉，在初步设计方案中，房价在3500元/平方米以内，户型包括88平方米、93平方米、110平方米三种，70年产权，可以办理银行贷款，每人限购一套。通过一个多月的融资，尹立志带动了身边熟人圈互联网、金融、投资界的白领朋友成为了国内第一批“众筹买房人”。比市场水平便宜约30%的房价，无论投资或是自住，对于参与者来说是不小的诱惑。

　　专家：法律边缘地带的新事物要谨慎

　　毋庸置疑，众筹买房确实存在着一定的市场风险，而且有不少人质疑该行为“是一种新形式的炒房”，涉及非法集资。相关法律规定，募资对象超过200人即为公开发行，而众筹这种低门槛的筹资方式一旦涉及金额过大，确实极易涉嫌非法集资和非法发行股票。

　　尹立志等人的行为，如果是和开发区政府合作，那么购买的房子是政府提供的已经建造好的“人才房”，因此通过众筹的方式组织朋友圈购买只能被称作大规模“团购”。而如果尹

　　立志先成立一个合作公司，主要投资房地产，以房地产投资基金的形式运作整间公司，再委托有资质的开发商进行开发建造的话，便不涉及非法集资。据悉，这一项目中关村股权投资协会和河北中捷高新区已经形成了合作关系，由政府出面为其后续工作保驾护航。

　　如此看来，尹立志的众筹项目是很好地迈过了一道道法律门槛，但其他的众筹项目，不知会不会有如此好运了。在实际实施的过程中，如何拿地、开发、建设，其实都是需要面

　　对的问题，一不留神，便会触碰红线。“熟人朋友圈儿办这事儿，可以很好地规避非法集资的风险。”业内人士称。

　　相关法律专家表示，地产众筹投资在国内还属于一个相对较新的概念，本质上是一项高风险投资。建议从小额投资开始尝试，并了解项目的人员构成，确认资金是由第三方机构进行监管的，不要盲目参与，毕竟房子贬值带来的风险也需要共同承担。另外，众筹资金也应该去向明确，保证公开透明化。

　　在投资项目获得全部目标金额之前，投资人要注意资金的安全和动向。发起方如果在这一环节出现问题，便会构成犯罪。像“房宝宝”这类产品，团贷网这个大平台包办了交易的整个环节，如果没有监督机制，实行信息透明公开化，投资者的利益将会很难保证。

　　同时，由于众筹参与者人数众多，一旦产生纠纷，追究责任会非常复杂。虽然踩在了法律红线边缘，也会受法律保护，但在真正操作的过程中，投资者仍要谨慎对待。

　　前景：众筹能降房价？

　　众筹项目几次试水行情看涨，是否就意味着众筹买房前景一片大好？

　　诸如“房宝宝”这样对已建成房产发起众筹、继而持有并寻找买家的案例，其实带有更为明显的投资性质，因为投资是指通过购买并再次卖出的差价而获得收益。而大多数情况下，这类房子都是价格较低，市场较好，众筹时价格有折扣，出手时也自然会低于市场价。另外，国家的调控政策是鼓励刚需，打击炒房投资。众筹来的别墅在短期内转让将被征收高额的税费，虽然第一套房产保证了收益，但持续“又快又多”地赚钱并不是长久之计。而对于尹立志等人的众筹行为，在一切尘埃落定之前，业内还是暂持观望态度。

　　但是，既然有人迈出了第一步，就有人会前仆后继地推陈出新。眼下，众筹买房的新思维

　　直指高房价，让很多买房人期待。正在筹划北京众筹买房的付先生告诉记者，其实真正众筹买房的精髓是通过众筹的方式减少中间环节，建房的不缺钱、买房的能看得到房不担心房价起伏，最终靠买房人自己的力量使房价降下来。

　　付先生是北京一家投资公司的总经理，创业前是中国排名前十某上市房企北京操盘手，在他看来，房价高的根源就在于土地溢价高、产生的税费高、运营成本高，如果将一些中间环节减少甚至删除，房价自然会降下来。他举例说，有几百个志同道合并且想买房和投资的朋友或亲属群，每人拿出100万元众筹，将款项放在一个三方监管的账户，通过群里的各种资源进行拿地、融资、管理，群策群力，有了土地资源之后，通过引进建筑方，根据工期的进度进行付款，直

　　至项目完工进行众筹分配。

　　这种众筹最重要的几点在于：首先，众筹的资金划成几百份，在资金没有流动的情况下投到理财产品当中，每个众筹的人每月都能享受一定比例的理财回报，在这方面，众筹者首先是个理财者；其次，由于土地、建设、购买环节都已经有了保障，房价在一个合理的范围内，因此，传统房地产公司缴纳的一些土地方面税费、银行贷款利息、营销团队维护费用、推广费用很多都能减免，这几项省出来的费用比例大概占到总房价的20%甚至30%，也就是说，建设出来的项目起码会比周边项目便宜20%至30%，在这方面，众筹者是开发商角色；第三，房子建成后，众筹者可以选择自己购买居住，也可以选择出让。这方面，众筹者是投资者兼买房者。总之，一份众筹

　　可以得到三方保障。如果运营得当，这种众筹方式可以大量复制，将买房当成是投资理财的行为，这种观念也许会在不远的将来，成为房地产业一股不可忽视的力量。

　　付先生告诉记者，众筹的平台已经搭建完毕，他们正在北京积极寻找合适的土地，不久后，他认为的“真正的众筹买房”将浮出水面。

　　有关专家认为，互联网金融当道的今天，互联网思维在地产圈儿的盛行无疑为业内带来一阵不小的骚动，虽然在利益的诱惑下，我们还是要且行且珍惜，但用“互联”的眼光看看周遭的世界，还是会有新的收获和未来。