广州楼市惨淡 本地客置业迫于价格"外迁"

今年上半年全市原10区二手住宅登记宗数为27169宗，同比减少46.9%。

二手楼价按年上升，中低单价段二手房成交同比出现锐减。

　　楼市半年报

　　预计三季度二手住宅降价风将从郊区蔓延到次中心区

　　据广州市国土房管局公布的数据显示，2014年6月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为4772宗，同比减少25.0%，上半年全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为27169宗，同比减少46.9%。满堂红市场研究部数据分析，6月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为21222元/m2，环比上升8.7%，同比上升20.1%。今年上半年广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为19936元/m2，同比上升16.0%。租赁市场方面，6月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为47.5元/m2/月，环比下跌1.3%，同比上升13.8%。今年上半年广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为46.8元/m2/月，同比上升10.3%。

　　6年来“第三低”成交量

　　2014年上半年全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为27169宗，同比减少46.9%。在过去6年内属于“第三低”，仅高于2008年上半年（27027宗）和2012年上半年（20595宗）。其中越秀区今年上半年的二手住宅登记宗数为3516宗，占原10区总数12.9%，首次高于白云区的12.3%，6月份经满堂红促成的买卖交易中，因越秀区成交宗数比例较大，导致总体均价出现结构性上涨。

　　满堂红市场研究部把广州市划分成32个板块（原萝岗归入黄埔区），并跟踪2013、2014年每个半年二手住宅成交均价变化趋势（如右表）发现，2014年上半年，32个板块二手住宅成交均价同比全线上涨，其中同比涨幅在10%（含）以下的有5个，同比涨幅在10%~20%（含）之间的有19个，同比涨幅在20%以上的有8个。均价在2万元/m2以上的板块有18个，比2013年上半年增加9个，比2013年下半年增加1个。

　　与此同时，2014年上半年有7个板块二手住宅成交均价环比下跌。满堂红市场研究部高级经理周峰分析，广州二手楼价的升跌，除了受政策及需求影响外，还跟同区域、同板块的一手楼价变动有关。一手发展商早在今年4月开始出现局部性降价卖楼，第二季度降价现象越来越明显，对二手市场客户起到分流作用，只是二手小业主在接收这类降价信息仍有一定的滞后性，预计在今年7月下旬至8月中旬，会有一批业主主动降低放盘价来迎合准买家的需要，当中尤以楼龄超过20年的物业最容易降价。

　　第三季度二手住宅降价从郊区蔓延到次中心区，郊区的降价幅度会进一步加大，约比今年第一季度下降12%~15%；次中心区的均价则比今年第一季度下降6%~9%；中心区也会降价，但降幅不大，最多只是比今年第一季度下降3%。

　　本地客置业迫于价格“外迁”

　　2013年11月的“穗六条”执行至今已超过8个月，外地客户进入广州限购区域买房的行为受到限制，从而导致广州籍客户的成交比例有所增多。统计数据显示，2014年上半年广州籍客户购买二手住宅的比例为37.4%，比2013年上半年增加4.2个百分点，比2013年下半年增加2个百分点，其中2014年第二季度该比例达到40.7%。在调整期内，这个群体的购买力不容忽视。

　　周峰指出，本地客对自己生活和成长区域有着相当强烈的认同感，若本区域楼价能与自己预算持平，他们在此置业的几率是很高的。但现在本区域内或许没有太多合适的房源供准买家选择，且楼价也已超出大部分本地客户的可承受范围，就会迫使一批本地准买家转向其他楼价相对较低的区域置业。特别是现时部分中心区外围板块开始出现楼价松动，已吸引到一批持有资金不算充裕本地客户前往看房。

　　住宅成交整体下行

　　核心区租价保持平稳

　　本报讯 （记者王荔珏）日前，仲量联行发布研究报告指出，尽管广州住宅成交当前呈现下行态势，但高端住宅租赁市场继续保持平稳，其中天河中央商务区和珠江新城继续保持活跃，问询量较大。由于二手高端住宅盘源数量稳定，因此业主普遍对成交价格呈乐观态度，目前较活跃的高端住宅租赁集中在珠江新城和天河北，加上两个区域甲级办公楼市场近年入驻率进一步提高，导致整体租金大体保持稳定，微升0.5%至85.3元/m2/月。

　　不过，在全市范围内部分二手市场卖家对市场信心减弱，个别业主出于回笼资金的考虑，以低于市场价放盘，导致个别区域二手高端住宅资本值继续小幅下滑，环比跌幅达0.6%。

　　仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，预计下半年住宅市场的基本面保持不变。只要目前的楼盘降价策略能有效刺激销量，不至于影响经济基本面的发展，下半年仍将维持审慎的房地产政策，松绑机会低。加上银行信贷市场对个人房屋贷款仍持适度宽松的态势，特别是针对首次置业者，这些因素都对需求带来正面支撑。但由于越秀老城区和珠江新城等核心商务区未来新房源不多，预计这些地区的高端住宅价格将维持坚挺趋势，但全年成交量将受买家观望情绪影响，同比去年将有所降低。受中心商务区良好的办公楼需求发展态势支持，预料全市租金将继续维持平稳的上升趋势。

　　市区中低价段房源成交个案锐减

　　业主急售盘有笋价闪现

　　本报讯 （记者陈白帆摄影报道）进入年中节点，尽管相关数据反映近几个月二手楼价环比、同比涨幅双双趋缓，但记者走访发现，随着二手楼价按年上升，中低单价段二手房成交比例与去年同期相比出现锐减的现象。不要说单价低于1万元/m2的低价房源在市中心基本绝迹，就连1万~2万元/m2的中低价房源在市中心亦出现买少见少的趋势。合富置业成交数据显示，今年以来全市仅有39%的二手住宅个案是单价1万~2万元/m2之间的中低价房源，而去年同期多达56%成交个案的单价落在该单价段内。

　　海珠中低价楼成交不足三成

　　海珠区是近年二手楼价上升较明显区域之一，合富置业成交数据显示，今年上半年海珠区二手住宅成交均价为25760元/m2，同比去年上半年出现20.5%的升幅。随着楼价的上升，海珠中低价二手房房源数量出现明显下降，而单价1万~2万元/m2的中低价二手房成交占比仅占该区整体二手交投的26%，而去年年中该单价段二手房成交占比一度接近50%。

　　相当受家长一族买家青睐的名校学位房，目前楼梯楼高层单价都已破2万元/m2大关。合富置业穗花分行主管王凤表示，去年年初穗花新村二手房2万元/m2左右还能买得到，今年年初8、9楼的高层学位房已升至2.2万~2.3万元/m2，而楼层好的单位价格要到2.5万元/m2左右。现时穗花新村的价格与年初基本持平，近半年楼价的走势是近年来少见的平稳。“现在业主放盘普遍在2.6万元/m2，”

　　天河急售笋盘价平过去年同期

　　来自合富置业的成交数据统计，今年上半年单价1万~2万元/m2的中低价二手房成交个案当中，天河楼占比不到一成。近期有一些业主因资金周转需求而急售，放盘价与去年年中同类物业成交价相差无几甚至更加实惠。据了解，现时价格实惠的笋盘多集中在天河东部东圃一带。

　　合富置业高级营业经理文恺表示，近期中海康城有一套92平方米的电梯三房笋盘放售，业主开价182万元，单价还不到2万元/m2。数据显示，去年5、6月中海康城100平方米以下的中小户型二手住宅成交价已达2.1万元/m2左右，而现时中海康城有急售笋盘价格比一年前还实惠。此外，东圃一带亦有一些电梯楼1.8万元/m2就可买到。合富置业天河广场分行主管杨任表示，目前天河广场电梯小三房，市场均价大概1.6万~1.7万元/m2。

　　荔湾：超2/3中低价房在芳村

　　合富置业成交数据显示，今年上半年荔湾区是市区中低价二手房成交的主力区域，在单价1万~2万元/m2区间段内，接近30%的成交个案是荔湾楼，而荔湾区内超过2/3的中低价房都集中在芳村，现时芳村二手楼价“洼地”效应仍相当突出，实惠的楼价吸引越来越多“刚需”客入市。合富置业芳村茶漖分行主管吴智斌表示，距广钢地块地王不远的金道花苑，约125万元就能买到77平方米的电梯两房，单价还不到1.65万元/m2。除了金道花苑之外，广钢地块“地王”附近，现时还有单价不超过2万元/m2的电梯楼二手房可选。如芳村花园、怡康苑这些电梯楼，现时市场价都低于2万元/m2，对“刚需”和首次换房买家吸引力相当大。(记者 王荔珏)