“限购令”三年后自动退出历史舞台？【2】

　　从开发商大力呼吁救市

　　到政府主动救市

　　与2008年、2009年相比，今年的楼市救市路径大不相同。

　　最近8年，楼市遭遇了两次幅度较大的调整，一次是2008年底、2009年初；一次是今年。国家统计局的数据显示，2009年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，环比下降0.2%；与此同时，房价环比下降的城市数量超过了房价环比上涨的城市数，其中，新建住房销售价格环比价格上涨的城市有17个，而环比价格下降的城市有36个。

　　2014年5月出现了同样的趋势。上海易居房地产研究院一份报告指出，70个大中城市房价近两年来首次由涨转跌，出现下行拐点。局部来看，5月份70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个，这至少是今年首次出现了房价环比下降城市数量超过上涨数。

　　在2008年、2009年，楼市遭受了最近8年来最大幅度的房价下跌，当时开发商纷纷呼吁救市，甚至在2009年全国两会召开前夕，房地产商专门组织召开全国性会议，通过媒体等多个平台倡议救市。

　　不过，在2014年，地方政府在救市中上演的戏份更重。从出手时间上来看，今年的救市节奏比2009年更早。2009年地方政府大范围救市时，很多地方房价下跌程度较深，如2009年2月新建住宅环比价格下降的城市中，石家庄降幅为5.2%、温州降幅为4.1%、丹东降幅为3.7%、吉林降幅为2.4%；而在今年5月，全国新建商品住宅价格环比下降的城市中，最大降幅只有1.4%。

　　从救市决心来看，今年地方政府的意志也显得十分坚定。以呼和浩特市为例，该市最早在6月20日即发文松绑楼市限购政策，随之引发了强烈关注，而呼和浩特市方面以文件出现错误为由收回文件，舆论一度猜测，呼和浩特的救市或将难产，但在6月26日，呼和浩特正式宣布解除楼市限购。

　　政府救市缘于楼市趋冷超出预想

　　地方政府为何表现出比以往更强烈的救市意愿？

　　以呼和浩特市为例，该市房地产开发监督管理处处长冀罕钢对媒体回应称，根据国家关于房地产市场实行分类指导和加快城镇化进程的要求，各地应按实际情况，对房地产市场作出政策引导。如今呼和浩特的房地产市场，已进入理性发展状态，不会出现抢购和炒作房价的问题。为此，顺应市场需求，及时进行了政策引导。

　　那么，呼和浩特的房地产市场真相究竟如何呢？

　　上海易居房地产研究院日前对35个城市2013年商品住宅现货的去库存化周期研究发现，35个城市中，排名前三位的包括呼和浩特、兰州和石家庄，其存销比数值分别为37、28和25。该数值越大，意味着商品住宅库存越高。换言之，呼和浩特属于去库存化速度最慢的一类城市。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，市场降温，将加快地方救市的节奏。很多城市库存积压、房企上半年销售业绩不佳，都会倒逼地方政府主动进行限购政策的松绑。

　　更重要的是，这种市场的大幅降温似乎毫无征兆，完全超出了地方政府的意料。国家统计局日前公布的房地产销售情况变动图显示，2013年1—5月，全国商品房销售面积同比增幅还高达35.6%，销售额同比增幅也高达52.8%，但今年1—2月，全国商品房销售面积和销售额同比均为负增长，在今年1—5月，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅不断扩大。

　　国家发改委宏观经济研究院相关负责人日前指出，2008年的房价变动，更多的是在长期的楼市调控作用下发生的，而如今短短一年时间内，在没有更进一步调控政策的背景下，市场发生了大幅反转，显然难以预料。

　　而在另一方面，地方政府对于土地财政的依赖，也越来越重。

　　《中国经济周刊》记者查阅财政部国有土地使用权出让收入数据发现，该数据在2013年为41250亿元，2012年为28517亿元，2008年则为10375亿元。

　　而同期，全国公共财政收入在2013年为129143亿元，2012年为117210亿元，2008年仅为61330.35亿元。

　　也就是说，从2008年到2013年，全国公共财政收入6年时间翻了一番，而同期土地收入翻了两番，土地收入增速明显更快，土地收入与全国公共财政收入的比值从1:6增长为1:3。

　　业内人士预测，在土地出让金作为地方政府收入来源支柱的前提下，地方政府很难坐视房价跌幅扩大，楼市趋冷，救楼市的动机依然存在，自然会加快救市政策出台。