一桩房产租赁合同纠纷引连环诉讼

　　法制网记者杜萌

　　7月29日9时,河南省高级人民法院审判监督庭公开审理一起商业房产租赁纠纷。此案申请方是洛阳新银泰百货公司,被申请方是洛阳华厦房地产开发有限公司。这起诉讼已历经两级法院三次审理、三次判决。本次庭审两案并审,纠纷双方互为申请方与被申请方。

　　记者到庭旁听了案件审理全过程。

　　背景

　　逾3万平方米商业房产租期20年

　　开庭前,记者上网查询华厦公司,知悉该公司成立于2004年4月,是一家大型房地产开发企业,开发建设项目有华厦富雅东方。另据《洛阳日报》报道:华厦富雅东方项目是“洛阳市的重点建设工程”,总投资约1.66亿元人民币,占地面积10597.2平方米,总建筑面积94885平方米,是一个集商业、住宅、办公、酒店及酒店式公寓为一体的综合建筑体。

　　记者旁听庭审时了解到:2008年12月23日,华厦公司经与上海南站广场商业管理有限公司友好协商,共同签订了《洛阳华厦“富雅东方”商业房产租赁合同》。华厦公司将“富雅东方”地下一层至地上五层、建筑面积逾3万平方米的商业房产作为租赁物出租,约定以扣点方式计算租金,租赁期限为20年。

　　双方在这份租赁合同中还约定:合同签订后,上海南站公司在项目所在地设立新的公司,以“银泰”为商号进行经营,将这份合同项下上海南站公司所有权利和义务全部转让给新设立的公司。

　　于是,新公司设立,名为新银泰公司。

　　2009年6月3日,华厦公司、上海南站公司、新银泰公司三家公司签订了房产租赁合同变更协议,完成第一份租赁合同中约定的全部转让事项。

　　“2010年1月10日的洛阳寒气逼人,洛阳新银泰购物中心内则暖意融融、人流如织,经过几个月的紧张筹备,新银泰于当日正式开门迎客。”

　　这是《河南商报》对洛阳新银泰购物中心开业的即时报道,还有省内多家报纸以《百货“豪门”战洛阳》、《洛阳商战进入战国时代》为标题,以新银泰购物中心开业为新闻点,展望洛阳商圈趋向繁荣的美好远景。

　　华厦公司

　　以“银泰”商号经营是合同基础

　　2011年3月2日,华厦公司向洛阳盛泰百货有限公司(原新银泰公司)发出《解除租赁合同通知书》,通知书称:

　　“银泰”作为百货业的知名商号、上市公司,贵公司注册的百货公司以该商号经营是业绩的重要保证。贵公司以“银泰”商号经营是贵公司的根本义务,也是我公司同意按税后营业额的比例计取租金的基础。但合同签订后,贵公司并未履行自己的根本义务,先以疑似“银泰”的“新银泰”作为商号经营,在经营情况严重下滑后,索性完全抛弃佯装“银泰”和“新银泰”商号,变更为洛阳盛泰百货有限公司,直接导致经营状况恶化,直接致使我公司的立约目标无法实现……

　　华厦公司认为上述行为已经构成根本性违约,遂正式通知对方终止双方租赁关系,请对方商户全部撤离商场。

　　开庭后,审判长明确表示,申请方与被申请方对河南省高院重审程序发表的意见不属于法庭调查和辩论的内容。审判长根据各方当事人陈述与答辩,对本案争议焦点归纳了三大问题:

　　导致此案合同目的无法实现的根本原因是什么?新银泰公司是否存在根本违约行为?本案合同是否应当解除?

　　经向双方征询意见后,审判长要求双方围绕上述焦点问题展开辩论。

　　据华厦公司第二位答辩人在法庭上讲述,这起纠纷的起诉背景是由于新银泰公司将名称改为盛泰。而此时经工商调查,华厦公司发现银泰百货已经不再是上海南站公司的控股股东。尽管在这种背景下政府多次协调双方,但协调不成,只好通过诉讼来解决合同出现的问题。

　　这位答辩人在法庭上提出,新银泰在诉讼过程中多次股权变更,在注册资本和经营方面表现出它不能再经营下去的情况。