万科郁亮：加码“小股操盘”将在广州等地降价

    一向被视作房地产行业风向标的万科，昨日公布半年营收下滑后的发展思路。

　　8月17日，万科交出的2014年半年报显示，公司营收同比下降1%，净利同比增加5.6%，投资收益同比增2倍。这些简单的数字背后隐藏了什么，处于房地产行业拐点中的万科有何动作？昨日（8月18日），万科总裁郁亮在深圳总部向媒体解读了万科的发展思路。

　　以价换量应对市场下行/

　　“大公司易傲慢，傲慢则不创新；大公司易贪婪，贪婪则更倾向挣快钱。”郁亮在媒体会上透露，处于社会向互联网时代转型、行业向白银时代转型中的万科像“猫头鹰”一样始终警惕傲慢和贪婪对公司的侵蚀。

　　郁亮指出，万科主动拥抱互联网以求创新，“全民经纪”即是这一思路下的产物，其实质是利用互联网建立客户平台，积极拓客。在他看来，一方面，当下房地产行业从卖方市场向买方市场转变，使得客源变得更为重要，所以万科更需大力扩展；另一方面，以前行业内认为异地销售不可能，但现在电商已有动作，如果开发商再不行动，很有可能沦为电商背后的制造商。

　　对于营收下降的原因，万科董秘谭华杰解释称，上半年竣工项目少是主因。

　　目前万科的财务很稳健，郁亮表示，万科本身现金充沛，主要融资来源是卖房子的回款，海外融资占比17%，对于开发贷依赖性较弱。谭华杰介绍，今年上半年万科销售额首次破千亿，已售未结超过2000亿元。

　　此外，通过推广“轻资产，重运营”的经营模式，万科持续投资性收益上升，净利上升。郁亮表示将来还要加大“小股操盘”模式的推广力度。

　　万科的应对策略，还有一些其他亮点，如事业合伙人制度，郁亮表示虽然万科方面既无时间表，也无具体目标，但目前的占比还是有点少，未来还将加持。另外，以价换量也是万科应对市场下行的策略之一，郁亮介绍，广州市场竞争充分、成熟度高，所以会在该地适当降价。

　　预测商品房下半年将好转/

　　对于多地政府取消限购、积极救市的行为，郁亮持谨慎态度。他表示，近期的宽松政策不可能引发市场的剧烈反弹，这些只是对过去调控政策的纠正，库存是长期积累的问题，去库存需要时间。

　　在他看来，处于白银时代的房地产行业，下半年即使政策转暖，也不会出现量价齐升的局面。他认为，近期各地取消限购，意味着政府开始建立市场化的房地产长效调控机制。

　　郁亮称,限购多少会误伤一些合理需求。他建议，能用市场解决的问题，就不要用行政手段。

　　郁亮对现今推行的市场化调控政策评价颇高，并呼吁长期坚持。在他看来，一方面，过去的调控常被服务于短期目标，从而使得行业调整不到位，因为市场是有周期性的，若调整不充分将带来更加混乱的局面；另一方面，无论银根宽松或收紧，对于刚性住房需求的按揭贷款都应长期支持，想调控可以从开发贷入手，毕竟经常调整按揭贷款不利于行业发展。

　　“相比商品住房市场，土地市场的调控才刚开始。”郁亮称。

　　谭华杰介绍，上半年，虽然土地市场降温，北京、深圳、广州、上海等16座城市均出现土地成交溢价率下降、流拍率上升的现象，但是底价仍然很高，所以他对下半年房地产行业的投资趋势并不看好。

　　谭华杰表示，商品房市场和土地市场要分开来看，一方面，上半年商品房市场的调控力度较大，下半年市场相对于上半年好转是大概率事件；另一方面，土地市场的价格没有明显下降，调整力度不大，所以下半年的投资可能会更低迷。

　　郁亮表示，目前土地市场调控还不到位，万科并不会着急拿地。