新城控股收益增长净利却下滑 上半年净利润为2.5亿

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    人民网8月21日电 （唐沰）新城发展控股有限公司（01030.HK，以下简称“新城控股”）于8月18日披露年中报，截至6月30日，公司共实现合约销售额97.11亿元，同比增幅达27.6%。公司上半年的营业收入为40.5亿元，净利润为2.5亿元，较2013年同期2.72亿元，同比下降8%。

    近年来，新城控股营业额在增长，但是净利润却连年下滑。据公开数据显示，2012年中期报告中，净利润为3.53亿元，2013年同期净利润为2.72亿元，今年上半年的净利润进一步下降至2.5亿元。业内人士分析，融资渠道单一，过多依靠银行贷款和高息信托融资来筹集发展资金所产生的高息拖累了利润。

    新城控股认为“金九银十”会出现

    新城控股管理层在2013年业绩会上表示，新城控股今年的销售目标240亿元中可售货量为474亿元，其中187亿来自新推盘项目。并且新项目基本上会在二、三季度推出，以此来平衡全年的销售节奏。

    半年报显示，新城控股上半年实现销售额97.11亿元，约完成全年目标的40.5%。新城控股副总裁欧阳捷在接受人民网记者采访时表示，2014年上半年，各界普遍看空房地产行业。不少房企与去年相比增长不多甚至下降，新城控股完成全年目标的40.5%，也实属不易。“按照房企一般上下半年业绩四六开的惯例，相信能够今年目标是能够达成的。”

    8月5日，新城控股发布7月销售数据。公告显示，集团7月合约销售均价约8859元/平方米。7月公司及其子公司实现合约销售金额约15.11亿元，较6月的销售金额25.04亿元，环比下跌近40%。新城控股7月合约销售面积约19.80万平方米，较6月合约销售面积28.08万平方米，环比下跌近30%。

    对此，欧阳捷解释为，“7月的销售环比同比是一定会双降的，因为去年销售太高了，而六月自2008年起就总是每年的四大高点之一。”欧阳捷还表示，“下半年的形势一定会好于上半年，因为政策和市场预期都已回暖，刚需压抑势必释放，传统的金九银十肯定会来，但市场不会火爆，只是比上半年销量放大一些。”

    但是，并非所有人都对下半场保持乐观的态度。“二季度房地产跌入了低谷，三季度的形式也不容乐观”，业内人士称，对于地方政府这种“迫不及待”的救市行为，市场反应却并不积极。同时，开发商对于政府本次救市的力度与效果也心存质疑，不少房企在松绑限购的三、四线城市仍延续此前大幅降价走量的策略。

    也就是说，如果新城控股也采取“降价走量”的策略，那么原本被高息借贷拖累的净利，将进一步下滑。

    销售过度依赖长三角四城 营收存不确定性

    根据新城控股2014年总体经营方针，公司下半年计划新开工项目10个，新开工建筑面积94.83万平方米；计划竣工交付20个项目，实现竣工面积236.58万平方米。

    2014年上半年，新城控股的土地储备合计约1393.5万平方米，其中权益面积约为971.8万平方米。土地储备主要集中在常州、苏州、上海及南京，四个城市的土地储备在集团总土地储备占比分别为36.29%、20.31%、10.16%以及10.04%。

    欧阳捷表示，2014年上半年，新城控股的的土地储备合计约1393.5万平方米，可以支持集团未来4-5年的发展。可以预见的是，未来相当长的一段时间内，新城控股的大本营仍然在长三角区域。

    新城控股对华东城市的严重依赖使其面临销售可能会出现较大波动的可能。新城控股2013年约86%的收入来自常州、上海、南京和苏州。时至2014年上半年，新城控股的主要销售收入仍来自于上述四城。其中，上海、常州、苏州和南京的销售额分別占集团总销售额的26.24%、22.77%、20.83%和17.60%。

    销售贡献区域分布单一，作为新城控股主要营收来源的常州和上海两地市场仍未回暖。上海、南京、苏州、无锡、常州、杭州等城市上半年的成交量降幅达21%-38%。

    作为新城控股销售贡献最大的两个城市——上海和常州，在“松绑限购限贷”等政策下，楼市并未有起色。

    虽然上海也传出松绑限贷的消息，但上海楼市成交量未见起色。上海某开发商表示，目前楼盘的客户流量只有去年的一半，很多置换型客户因为手上的老房子卖不掉而影响新购房成交，“今年以来舆论对楼市的持续唱衰也加重了客户的观望情绪。”

    常州在库存量高达892.81万平方米，去化周期为21.7个月的背景下，党报《常州日报》竟在头版头条公开呼号：“目前已到购房好时机”。

    中国农业银行首席经济学家向松祚直指房地产业产能过剩在常州等地区尤为明显，“我到常州去，常州的市长说，我们这里的人均5套房子，他说这是财富。我说，不对，这是财富巨大的浪费。房子盖了没人住，这不是财富巨大的浪费吗？产能过剩本身就占用了大量的资金，占用了大量的信贷，占用了大量的社会融资。”

    某机构分析师表示，“以杭州、温州为首的江浙地区房价下跌是大势所趋，未来可能会逐渐波及到苏州、南京和常州，新城控股未来的营收存在不确定性。”

    对于新城控股未来的布局，欧阳捷称，“目前也是土地拓展的最佳窗口期，公司要充分利用目前的56亿元现金存量，努力抓住机遇，加紧拓展土地储备。目前已在全国二线城市全面考察研究，对适合进入的城市进行城市深度研究和地块考察，下半年将会有更多的城市布局和土地获取。

    标普：新城控股财务风险很大

    据新城控股赴港上市时的招股说明书，2010年、2011年及2012年上半年，新城控股从银行和信托取得的借款总额为84.591亿元、108.666亿元和97.333亿元；这带来的是高企不下的净负债率，对应数据分别达到120.1%、127.7%和111.7%；2013年新城控股融资成本大幅攀升，银行借贷112亿元。无论哪年数据，都远超行业平均水平，吞噬了其利润。

    由于融资渠道单一，新城控股的利润不断被高息所吞噬，公司营收总额并不小，但净利润率却低得可怜，上述时间所对应的净利润率数据分别为8.23%、9.07%和4.06%。到2013年中期，这一数据仅为5.4%，远低于12%左右的行业水平。

    针对融资渠道单一的问题，欧阳捷在接受人民网记者采访时表示，“公司非常重视利用海外资本平台，优化财务结构。继2013年先后发行美元及人民币优先票据后，公司在今年7月再次发行于2019年到期的3.5亿美元，票息为10.25%的优先票据；新城控股的全资子公司江苏新城地产有限公司（900950.SH）也发行了本金额为20亿元人民币的公司债券。”

　　而于7月14日，标普对新城控股该笔美元票据授予“B+”的长期债务评级和“cnBB”的大中华区信用体系长期评级。

    标普认为，“B+”的债务评级较新城控股的长期企业信用评级低一个子级，这说明，一旦出现违约，相较于内地债权人，海外债券持有人处于实质性不利地位。

    标普称，新城控股的业务状况为“一般”，财务风险为“很大”。理由是，新城控股2014年收入确认或将与2013年持平；因公司业务扩张的需要，2014-2015年借款将每年上升10%-30%；同时，未来6-12个月，现金流来源将超过现金流使用至少20%。

    标普将新城控股发债人评级为“稳定展望”，预示着该公司未来12个月内将改善其房地产销售，并在追求增长的同时保持审慎的财务管理。在此期间，其也将继续执行资产快速周转的业务模式。新城控股的现金流和财务杠杆比率明年可能将疲弱，但财务风险水平将保持在“很大”区间。