李嘉诚家族内地囤地致富：长江实业29项目9年只完工1/3【2】

　　用1/4个世纪来开发一个项目

　　长江实业2012年、2013年年报显示，位于北京中央别墅区的誉天下项目为长江实业的销售业绩作出了一定贡献。

　　记者了解到，早在1993年，长江实业就作为大股东之一开始参与誉天下所在地块开发；2003年，长江实业完全拥有该地块；2005年，取得北京市住建委颁发的施工证并开始建设，但不久便因故停工；2008年，重新开工。

　　长江实业2008年年报显示，誉天下项目占地面积为74万平方米，建筑面积为44.5万平方米，分三部分分期开发，其中，第一部分预计完工时间是2010年，第二部分是2012年，第三部分是2014年。

　　而长江实业2013年年报显示，誉天下项目未完工土地又被分为4个部分，分期开发，其预计最后的完工时间是2018年。这意味着，从1993年参与开发算起，这一项目的开发时间是25年，相当于1/4个世纪。

　　据了解，2008年誉天下的别墅上市时，价格为20000元/平方米，而今年誉天下别墅的最新价格为35000元/平方米。时隔6年，誉天下从600万左右/套的经济型别墅跃升为千万元级别墅。

　　分析人士指出，通过10多年的囤地，中央别墅区的交通配套和区域环境都有了明显改善，这大大提升了项目的土地价值。再经过10年的开发，中央别墅区可供开发的土地越来越稀缺，而且在房价不断上涨的推动下，该区域地块进一步提升了价值。

　　拿地9年，2/3的项目未完工

　　誉天下仅仅是长江实业被外界质疑的“先囤地坐等升值，再相机开发入市”策略的冰山一角。

　　长江实业2014年半年报显示，长江实业2014年预计完成的地产项目中，绝大多数的内地地产项目是在2005年前拿地的。如长江实业预计今年完工的位于广东东莞的海逸豪庭项目第E1及E2期，实际上，该地块竣工时间一再调整，从最初的2001年一度拖至2017年，截至目前，该项目的开发面积只有三分之一。

　　记者选择了长江实业2005年年报和2013年年报，对长江实业在内地的土地储备、开发情况进行了对比。

　　之所以选择2005年，一是2005年正是长江实业在内地大规模拿地的年份，土地越多，越具有代表性；二是2005年后中央不断加大打击囤地力度，几乎每次楼市调控都剑指囤地，在这种背景下更能了解长江实业的开发技巧；三是2005年至今，近9年的时间，一般来说，已经足够开发完一个地产项目了。

　　长江实业2005年年报显示，当年长江实业在内地共有29个项目，大多数项目的估计完工时间是2006、2007、2008年。而长江实业2013年年报显示，这29个项目中，只有10个项目处于已完工状态；有18个项目处于未完工状态，且最终完工时间普遍调整为2015、2016年左右；另有一个项目重庆南岸，具体开发信息不详。

　　这意味着，长江实业2005年的土地储备项目，经过八九年的开发，还有近2/3未完工。而在18个未完工的项目中，有6个项目的开发完成比例为零，仅仅处于刚刚开发或尚未开发的状态；其中，有4个项目的土地面积甚至出现了增长。如武汉江汉区老浦片项目，2005年长江实业的土地面积为2.95万平方米，2013年则增为3.52万平方米。同时，该项目的权益建筑面积也从原来的6.63万平方米，增加为7.35万平方米。

　　有业内人士指出，项目增加建筑面积的原因在于修改了规划。一个房地产项目从申请修改规划到最终落实，一般会经过规划专家组论证、规划部门出具意见等环节，需要一定的时间，因此，修改规划往往不仅会为开发商带来额外收益，还成为了一部分开发商延缓项目开发时间的重要手段。

　　而从个案来看，长江实业2005年年报显示，广州国际玩具礼品城项目占地面积为32.13万平方米，处于“计划中”的状态，其完工时间估计为2007年12月，这就是说2005年时该项目还没有开工。

　　而长江实业2013年年报显示，该项目的部分物业估计将于2014年12月完工。这意味着，2005年至2013年，该项目并没有任何一部分开发完成。2013年年报同时还显示，该项目将于2017年6月完成所有开发，这一时间比2005年预计完工的时间晚了整整10年。