万科再玩“轻资产”模式：转让商业项目90%股权

　　人民网北京9月5日电（卢志坤）当外界还在热议万科企业股份有限公司（下称万科）与美国投资公司凯雷签订商业地产战略合作意向书的时候，万科已经走在前头，再次宣布其在商业地产方面的进一步动作。

　　昨日，万科发布公告称，公司将以16.51亿元的价格出售旗下全资子公司上海万狮置业有限公司（下称万狮置业）90%的股权，并与买方就万狮置业的未来经营及管理订立合营公司协议，万科仍将负责万狮置业旗下项目后续的开发与运营。

　　进行此次股权收购的买方为RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED，是一家主要从事中国境内物业投资的新加坡公司RECOSIA CHINA PTE LTD.旗下子公司。后者为万科旗下多家子公司的主要股东，因此此次交易构成关联交易。

　　万狮置业于2011年成立，主要从事开发与经营上海虹桥商务区核心区一期03号地块南块物业（虹桥万科中心）。资料显示，该项目为国际A级写字楼，建筑面积达到110462平方米。

　　万科董事会认为，根据公司“轻资产，重运营”的发展战略，此次交易将为公司提供一个优化资产配置、加速资金回笼并进一步参与上海物业开发的良机。

　　“与买方的合作对本公司及全体股东都是有利的，”万科在公告中称，“因为万狮置业作为一家中外合营公司，能够利用本公司及买方在物业市场的专业知识，共同在中国开发一流的优质项目。”

　　万科此次出售万狮置业90%股权，体现了其在“轻资产，重运营”模式上的进一步探索。

　　8月28日，万科与凯雷签署《万科凯雷商业地产战略合作平台之意向书》（下称《意向书》）。根据《意向书》，双方将会成立资产平台公司，万科与凯雷的股权比例分别为80%、20%。

　　《意向书》内容显示，该资产平台拟以收购股权或资产的方式收购万科旗下拥有的9个商业物业。万科称，预计资产平台公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化为目标退出。

　　同时，万科拟与凯雷一起设立一家商业运营管理公司，该商业运营管理公司将通过签署运营管理协议，负责资产平台公司持有的各境内商业物业的招租和营运管理。

　　这些合作都是以万科在联营公司中的绝对经营管理权作为前提而成立的。“万科与凯雷合作绝不是卖商业。”负责商业地产业务的万科高级副总裁毛大庆在接受媒体采访时强调。

　　毛大庆称，与凯雷的合作是落实万科商业地产的轻资产思路。除了引入基金，调节资金占压并实现商业快跑，另一条最核心的合作前提是，各合作项目保留和发扬万科商业品牌，在万科与凯雷的意向合作中设置的商业运营管理公司身上，万科要有绝对的经营管理权。

　　“随着‘轻资产，重运营’模式推广，这类收益将成为一种常态。”在日前的中期业绩发布会上，万科董秘谭华杰说。对于轻资产运营策略，他表示，低成本、足额资金都不是万科的优势所在，所以万科的商业地产重点不会放在持有资产上，而是运营上。

　　谭华杰表示，万科未来不会持有旗下商业资产主要的股权，而是将商业资产部分股权出让给资金实力强的合作伙伴。但同时，万科会成立专业的商业运营公司，长期负责商业物业的运营。

　　研究商业地产的大中华购物中心联盟主席助理柏文喜撰文指出，万科与凯雷合作的实质，是万科借助凯雷的资本注入，以资产证券化为目标，以让渡大部分投资收益给凯雷的方式来甩掉万科商业地产集商业地产投资人、开发商、持有人、资产管理人和运营者多重角色于一体带来的多重压力，回归万科开发商和运营商的本色。

　　柏文喜表示，这一合作的实施将能够把万科2000多万平方米、合计三四千亿的资产包袱甩掉，从而相对地大大提升万科的财务表现。

　　“这一合作的另外一个亮点还在于‘小股操盘’，即万科在持有环节中只占有20%的权益，但却负责整个项目的运营。”柏文喜说，“这一安排符合凯雷作为财务投资人的诉求，同时也将资产经营的风险转移给凯雷，而将运营收益更多地留给万科。”