土地市场变局：新地王出现无法阻止悲观预期【2】

　　增长变量

　　住宅和商业用地虽然呈现集体谨慎的状态，物流地产却在悄声的崛起。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，8月份20家大房企拿地总金额仅为99亿元，其中拿地最多的为保利与融创，其他房企均在土地市场保持克制。9月份首周，20大房企出现“零拿地”现象。

　　标准普尔信用分析师叶翱行告诉《国际金融报》记者，“因为成本上升、房价停滞或下跌以及高端住宅需求逐步下降，大部分开发商的盈利能力可能将在未来几年下降。但是，部分成本控制良好且资产周转较快的开发商将有能力缓解利润率下降。”在目前的市场状况下，企业管理疲弱的小型开发商或未评级开发商的债务违约或受并购而退出市场的情况将增加。

　　仲量联行天津研究部负责人马渡告诉《国际金融报》记者，“比起写字楼和零售地产过度供给的担忧，更加看好京津冀一体化中的仓储物业投资机会。未来该区域对仓储物业的需求将会越来越多，这一板块的投资收益率也会更大。”

　　“在过去几年里，仓储市场是国内所有商业地产资产中毛收益率最高的物业市场。然而，与此同时，国内机构投资者却在以较低的收益率在投资写字楼。”马渡认为，投资写字楼的毛收益率约为5%－6.5%，而在首都经济圈的仓储投资毛收益率介于7%－9%，远高于区域内写字楼和零售市场的收益率。

　　与供应相对过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及受政策管控的住宅市场相比，物流地产回报显然更高，因此日益成为中国物业市场的投资热点。

　　中国物流策划研究院副院长李芏巍告诉《国际金融报》记者，物流地产将是中国房地产下一个财富聚集地。

　　在高力国际产业及工业地产服务部中国区执行董事邓懿君看来，随着国内跨境电子商务的兴起与发展，仓储及物流的需求应运而生，物流地产或将成为投资者的新宠。“物流地产的热潮正在推向住宅和商业开发商，我们看到平安、万通、复星、万科等开发商也开始染指物流地产。”

　　仲量联行预计，至2020年，中国电子商务市场的规模将达1万亿美元。市场日益向B2C模式（企业对消费者）发展，产生对物流配送中心的巨大需求。而物流物业却处于相对短缺的状态。据克尔瑞研究显示，中国人均仓储面积只有美国1/14，仅洛杉矶市就拥有超过5000万平方米的标准化仓储。

　　仲量联行北京工业地产部董事罗蔷蔷告诉《国际金融报》记者，比起写字楼抑或是购物中心，物流地产是换手率低且市场波动不大的市场。许多外围的投资者们看不懂，又不知该如何进入，场内发展商们大多数选择自己经营和持有。北京已很难拿到物流用地。众多资本看好这个领域。

　　【名词解释】

　　物流地产

　　物流地产指投资商开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。

　　在过去五年中，北京和上海的高档住宅投资回报率分别为2.6%和3.0%，购物中心的投资回报率分别为5.0%和4.5%，写字楼的投资回报率分别为4.8%和4.5%，而物流设施的投资回报率则分别为6.5%和6.7%。优质物流设施达到8%以上。

　　自2013年5月至今，各路资金已经在物流地产上投入了超过250亿元。