德国房产价格六年涨70% “不涨模式”神话被打破【2】

　　据德国房地产协会IVD统计，在德国的房屋投资市场中，来自外国的投资者已占到1/4。例如，在首都柏林，就有大量欧元区其他国家的资金正在涌入——30%的购房者来自意大利、西班牙、法国等其他国家。在频频面临政府债务危机的西班牙和意大利人眼中，德国房地产市场无疑是远离泡沫的天堂。

　　在上海中原地产研究咨询部总监宋会雍看来，“在许多欧洲国家的房地产泡沫破灭以后，一枝独秀的德国就成为了显眼的目标之一。”同时，欧洲央行实行的低利率，降低了抵押贷款的成本，往德国的楼市上又添了一把火。

　　除了外来投资的涌入之外，国内房地产消费需求的上升，也促进了德国房价的迅速上涨。雷根斯堡大学房地产经济研究所认为，贷款利率下降、收入增长是推动德国人买房而不是租房的两大主因。

　　对于德国人而言，价格飙升的房子现在是不发光的“混凝土黄金”。

　　作为欧元区经济引擎，德国人素有租房的传统，但是在欧洲央行实行低利率政策、欧元区经济不确定的双重压力下，德国人正在改变这个传统。

　　英国《金融时报》援引房地产商Stegerwald的话称，“‘混凝土黄金’这个词现在非常流行。人们不是喜欢房子，但是由于存款没有利息，你所能做的事情只有买混凝土不动产。”

　　“如果没有这场来势凶猛的债务危机，德国人也许就不会对购置房屋怀有如今的热情。”有媒体观点指出，尽管债务危机对德国的冲击相对较小，但还是降低了国民的安全感，人们纷纷开始转向，从不动产中寻找依靠。“所以，相比起德国市场上其他收益较少且安全性较低的金融投资产品，投资者普遍倾向于相信房地产的保值功能”。

　　“德国当地人开始积极地买房。”德国当地人汉娜告诉记者，随着房价的上涨，外资的涌入，投资房地产已然成为当地人保值资产的良方。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者分析，德国房价的强势上扬正是由全球宏观经济走势决定的。“在过去一年里，欧元区经济先行指标出现了整体好转的迹象。经济的回暖为德国房价的上涨提供了根本性的条件。”

　　“德国模式”未失效

　　许多人将德国房价此前的稳定归功于“德国模式”的抑制作用，或许这也能为其他国家抑制房价过快上涨带来参考价值

　　房价的上涨虽然活跃了当地的房地产市场，可是也带来了一些隐忧。

　　对于奔赴德国“捞金”的投资者，有专家警告，不能对德国楼市过于乐观，德国的住房投资同样面临着不可忽视的风险。

　　“低廉的融资成本时期不会永远持续，当欧洲央行采取措施减轻危机国家的负债之后，联邦债券的预期收益率就会上升，从而导致大型银行的融资成本上升，可能会对房价走势造成负面影响。”该专家指出。

　　与此同时，相关投资机构认为，虽然德国楼市显示出繁荣的迹象，但是依然有泡沫风险。德国央行也在今年2月18日发出警告称，德国房价被严重高估，欧元区最大经济体的房地产泡沫正在积累，而房价被高估的城市可能高达125个。

　　只是面对这些质疑，一些专业人士认为，虽然德国的房价打破了原有的平静，但是“德国模式”依旧在发挥它的作用。

　　所谓“德国模式”就是强调政府用行动强化房屋的消费品角色、弱化其资本属性，强化房地产行业的福利性质而弱化其盈利性。

　　在分析人士看来，“德国模式”的显著特征之一就是以高税制遏制炒房。尽管德国的地方政府掌握着大量的公有土地和公有住房，但从不以“土地财政”作为政府的“摇钱树”。

　　德国最大的房地产比价网首席分析师基弗则表示，健全的法律机制和完善的信贷制度等保障了德国房产市场的长期稳定。

　　“与其他国家相比，如今对德国房产投资的人虽然很多，但是大多是一些私人投资者，他们投资的数额不大，而不像大投资者那样买下整个小区。”基弗表示。

　　此外，记者了解到，受德国历史传统影响，德国的房产开发本身呈现小区块的特点，而不会出现大面积新建住房的情形。这些房产对于大投资者来说，本身不具有吸引力。在通常情况下，私人投资者投资房产的周期都在10年以上。由于德国房产交易需缴纳占交易价格约10%的交易税，房产拥有者还需每年缴纳房产税。因此，如果购房者购买房产后短期出手，很难从中获利。这就保证了房价不会因为投资者的肆意炒作而走高，形成房产泡沫。

　　不仅如此，为确保房产市场的稳定，德国的银行还制定了严格的贷款审核标准。银行只会对具备相应信用额度的投资者提供低息购房贷款，符合银行审核要求的投资者可以获得占购房价格约80%的低息贷款，投资者须自付20%购房款。另外，投资者还需缴付占购房价格10%左右的购房手续费。这确保了房产市场既不会出现房价虚高，也不会因为还贷资金断供而拍卖房产。

　　“我们知道，最近几年，德国经济形势总体良好，成为欧债危机期间欧盟国家的经济和金融避风港，不少外地资本相继流入德国，推高了房价。”房地产经纪人Louis告诉记者，不过，德国并没有因此出现大面积的房产泡沫，一切都在政府的“掌控”中。

　　尽管各种因素在推动“租房一族”转向买房，但目前德国民众的租房比例仍高达40%。这种发展趋势有一定的历史原因：二战后，德国资金匮乏，多数人无力购买自有住房，租房成为大多数人的居住模式。

　　为了保护租户的利益，德国制定了相关法律法规，严格限制出租者胡乱涨价或者将租户“扫地出门”。例如，德国《民法》中规定，出租者无权将现有租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%上限。如果出租者上涨房租的幅度超出了法律规定的上限，租户有权向法院提起诉讼，法院将判决租金上涨无效。这种稳定的租赁关系让很多德国人可以安心地居住在出租房屋中。

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