邯郸房企资金链发出咯嘣一声后 掀起开发商跑路潮【3】

　　没有暴涨暴跌的危机样本

　　“他们(开发商)多数属于外行，也没打算永续经营，多数因为有关系而进入房地产业掘金。缺乏战略素质，仅凭老板的感觉、豪情、盲从而做经营，大规模借高利贷、盲目性拿地扩张。政府拆旧太急，土地管理太乱，民间借贷太疯，三病叠加。”

　　“邯郸楼市危机”，很多人第一时间会联想到“房价崩盘”。但事实上，在危机前邯郸房价并没有经历类似鄂尔多斯、温州的暴涨，现在房价也没有暴跌。于是采访中，一个问题始终萦绕在记者耳边，究竟是谁导演了邯郸融资危机?

　　三年前，沃尔玛落户邯郸最繁华的康德商圈，成为邯郸新地标建筑。在其周围，近年也鳞次栉比矗立起不少新楼盘，加上从各县汇集而来的人流，以及从北京等大城市回流的资金流，这些都刺激着邯郸开发商的扩张野心。

　　“村里人要进城，城镇化的趋势不可逆转，这也是我多年坚持投资房产的重要原因。”在邯郸拥有多套房产的刘先生告诉记者，在他看来，尽管外界认为三四线城市存在泡沫，但这相对于城镇化的大趋势简直不足挂齿。

　　大学毕业后，刘先生不甘心做一名普通教师，于是创办了自己的民营培训学校，经过多年的打拼积累，手里也渐渐积累了不少财产，目前他还手持四五套房产。他看好邯郸房产的理由是，城镇化加速带来新市民的必需品。

　　据记者了解，在邯郸，类似刘先生拥有多套住宅的并非少数，很多本地人都不缺房。“除了买房，你还能想到其他更好投资方式？”只要有钱，还是买套房子比较值，这反映了部分邯郸当地市民的真实想法。

　　尽管中央一直在加快“城镇化”进程，地方政府也提出“三年大变样”的宏伟蓝图，但残酷的现实是，在当地居民整体并不缺房的情况下，存量人口也面临着流失的危险。

　　通过对比邯郸市2008年到2013年“小学在校生人数”变化，民间地产研究者刘晓博得出结论——邯郸人口竞争力最差，过去3年小学生人数下降了6.4%，是河北人口流失最快的地区，而2013年当地房地产就已经进入调整期。

　　数据显示，邯郸市2013年主城区回迁房开工10470套、竣工15351套，在售和预售的商品房项目共约3480万平方米。去年同期，邯郸商品房年售总面积为355.8万平方米，约为在售和预售商品房项目的十分之一。2013年邯郸市商品房销售面积下降17.6%，其中住宅下降21.8%，商品房待售面积增长了17%。

　　“他们多数属于外行，也没打算永续经营，多数因为有关系而进入房地产业掘金。缺乏战略素质，仅凭老板的感觉、豪情、盲从而做经营，大规模借高利贷、盲目性拿地扩张。”谈及邯郸楼市危机，杨红旭表示，在市场降温、银行信贷收紧、三四线城市楼盘严重供大于求，自然被撞得鼻青脸肿，狼狈不堪。

　　去年，杨红旭曾到邯郸讲过一次课，印象深刻的是大拆大建，高层林立，居然部分楼盘容积率高达5左右，超过京沪。“政府拆旧太急，土地管理太乱，民间借贷太疯，三病叠加。”

　　高和资本董事长苏鑫也持相似观点，他认为城市人口外流对住房需求减少，尤其减少了住房租赁性需求，缺乏人流和资金流支持的房地产，房地产开发量严重过剩以及外来人口大批流失，是造成楼市低迷的主因。

　　不过，对于外界所说的“邯郸楼市过剩”一说，当地一位金融人士则持不同意见。“不能仅凭几个数字来判断邯郸楼市的过剩，现在邯郸市吸引了大量来自周边县的购房者，有些楼盘一半都是周边县市的业主。”他说。

　　在接受记者采访时，美的地产邯郸公司总经理王全辉也表示，邯郸房地产市场的基本面没有改变，千万级的地区人口规模、低城市化率、大量的改善性需求和强劲的购买力是邯郸房地产持续发展的基础。