同区域楼面价相差数倍：北京黄村多项目入市待考

　　人民网北京10月25日电（余燕明）今年，即便楼市寒意颇浓，也未妨碍北京土地市场持续催热。

　　根据中原地产统计的数据，截至到目前，北京今年已经累计出让130宗土地，成交额超过1737亿元，如果叠加接下来已经挂牌待出让的几宗经营性用地按起始价112亿元计，北京市年内土地出让金最迟将在11月下旬即达到1850亿元，提前一个多月突破2013年1821.82亿元的土地出让金记录。

　　“北京这样的一线城市抗风险能力强，未来在拿地方面，公司希望加大在北京等一线城市的投资。”日前一家大型房地产开发企业人士在谈到今年在北京获取项目时向记者如是评价说。

　　不过，在众房企扎堆北京获取项目之后，也很难就意味着“旱涝保收”。尤其是在同区域内竞价相差较大的项目，不同开发商之间则面临着项目开发定位与定价的竞争之难。

图示：《大兴区黄村镇孙村组团及北部区控制性详细规划》 北京大兴信息网 供图

　　楼面价相差数倍

　　在今年4月份，北京市大兴区黄村镇同区域内相邻的多宗地块陆续完成出让，先后被泰禾房地产、万科和首开联合体、恒大地产竞得。然而，三家企业获得上述大兴黄村镇地块相差的楼面价格却在3倍左右。

　　今年4月10日，泰禾房地产连续获得大兴区黄村镇的两幅地块，拿地总代价达到51.7亿元，两幅土地折合楼面价约为2万元/平方米。

　　根据挂牌文件显示，泰禾房地产竞得的两宗地块性质均为多功能用地，主要为商业配套建设地块。

　　泰禾房地产拿地两周后，大兴区黄村镇两幅地块再次挂牌，在同一日内，分别被万科和首开联合体、恒大地产以7.63亿元和41.6亿元竞得。

　　其中，恒大地产所获的大兴黄村镇地块在竞拍现场经过了174轮竞价，溢价率接近180%。而尤其值得注意的是，这宗公建混合住宅用地除了原先配建限价房部分外（建设限价房面积为15700平方米），剩余居住部分也全部竞为自住房（建设自住房面积为36752平方米）。据悉，该地块规划商业部分总面积为12.2万平方米，如果剔除限价房和自住房部分，按照可以定价的商业部分计算，其楼面价超过2.7万元/平方米。

　　当天与恒大地产一起竞得大兴区黄村镇另一宗地块的则是万科和首开联合体。万科和首开联合体所获地块为商业金融用地，不过，其获得该地块所耗代价仅为7.63亿元，几乎是被万科和首开联合体底价竞得，折合楼面价仅为8000元/平方米。

　　事实上，据熟悉上述大兴区黄村镇地块的业内人士介绍，其实泰禾房地产、恒大地产以及万科和首开联合体竞得的地块主要建设部分均为商业项目，不过仅从楼面价计算的话，泰禾房地产和恒大地产两者在黄村的地块已经是万科和首开联合体黄村地块楼面价的2.5倍和3.3倍。

　　“当时记得万科和首开联合体获得黄村地块价格比较低，其原因好像是该地块的周边配套以及地块的前期整理处置仍然需要不少的投入。”亚豪机构市场总监郭毅向记者解释说。

　　而中原地产首席分析师张大伟则分析，因为上述大兴区黄村镇地块的用地属性相对复杂，如果精确计算几宗地块的楼面价，可能最后的结果应该不会像现在计算的这样如此大。

　　不过，前述业内人士则向记者提示了另外一种对比这几宗黄村地块的角度。“可能几宗黄村地块的用地性质和配套程度都有差别，但是不至于相差这么大。因为如果计算起始楼面价的话，几宗地块价格相差的水平并不大。”这位业内人士指出，“这也就是说出让之后楼面价的较大差距，其实是开发商竞价的结果，而与地块本身存在差距的因素较小。”

　　记者按照该人士提示的方法计算，泰禾房地产竞得的两宗地块的起始楼面价接近8000元/平方米；恒大地产所获地块刨除出让条件中要求配建的限价房部分后，其起始楼面价不到8154元/平方米；而万科和首开联合体拿下的黄村地块的起始楼面价亦为8000元/平方米。

　　谁难受谁知道

　　对于之所以能够与首开股份以较低的价格获得大兴区黄村镇地块，一位万科人士回复记者称“土地市场竞拍所致，有的地价高，有的地价低，万科和首开恰好‘捡漏’而已”。

　　“首开和万科在今年4月份所拿地块楼面价较低的主要原因是这块地市场关注程度较低。”首开股份董秘在给予记者的书面恢复中解释说，“该地块周边出让的其他地块因为规模较大和地块较规整等因素而竞争激烈，首开和万科所拿地块作为该区域最后一个地块，规模较小，地块相对不规整，受开发商关注程度较低，竞争相对不激烈。”

　　此外，上述熟悉黄村地块的业内人士向记者透露，万科和首开联合体拿下黄村地块的楼面价之所以较恒大地产与泰禾房地产低得多，有可能是首开股份曾经涉足过黄村区域的土地一级开发。

　　记者查阅过往首开股份公开记录，首开股份在早年确实涉足过北京市大兴区黄村镇孙村组团项目的土地一级开发工作。不过，首开股份在2008年便通过股权转让的形式从大兴区黄村镇孙村组团项目的土地一级开发项目中退出，首开股份解释称“主要是为了应对市场低迷而主动调整，通过这些非住宅类项目的转让，回收资金用于其他房地产项目开发，同时压缩开发规模，降低了公司经营风险”。

　　不过，记者也不能证实首开股份当时所涉黄村镇孙村组团项目的土地一级开发项目中包括此次与万科合作拿下的黄村地块。

　　“首开和万科的合作由来已久，首开之前也并没有参与黄村地块的一级开发。”王怡针对上述猜测予以了否认。

　　另外，让业界普遍关注的是，大兴区黄村镇这几宗地块因为建设内容多是商业项目，未来彼此之间存在产品同质化的竞争，而相差较大的楼面价水平，也将给几个项目将来的定价带来麻烦。

　　“如果在相同区域里都建起来商场、写字楼这样的商业和公建，万科和首开项目的价格优势不言而喻，所以未来恒大和泰禾如何定价呢？这很难。”上述业内人士指出，尤其是对恒大来说，虽然所得地块包括了居住用途，但是全部居住部分都要建自住房和限价房，项目利润必须由商建部分来拉动。

　　“恒大黄村项目的楼面价是2.7万元/平方米，而万科和首开拿地的楼面价只有8000元/平方米，恒大的楼面价几乎可能是将来万科和首开项目要卖的价格。”上述业内人士继续分析说，“所以开发和定价最麻烦的会是恒大地产。”

　　“黄村地块拟由万科操盘运作，主要是看中的是万科在商业地产方面的运作能力。该地块作为大兴CBD的组成部分，将主要为CBD提供配套商业办公等服务。”王怡介绍说，“目前黄村项目处于前期调研和手续办理阶段，将选择合适的时机入市销售。具体入市时间和销售价格待定。”