万科毛大庆厌烦再跟记者讨论销售额 称那是初级阶段

    人民网北京11月10 日电 （余燕明）深谙左右逢源的万科集团高级副总裁、北京公司总经理毛大庆，也不妨碍他在接受媒体采访时频频说“不”。

    “我现在不跟你讨论销售额了，因为我觉得再讨论销售额下去就是死路一条，没完没了。也没有哪个国家的开发商天天谈销售额。”当记者问及北京万科销售业绩能否持续下去时，毛大庆表现得颇为厌烦，“事实上我们现在要转型，刚才我在说转型，说转到做服务，但是你的脑子没有转，还在问明年的销售额。所以说转型很难。”

    毛大庆对销售业绩的厌倦，源于其认为未来中国房地产和城市一定会发展到一个比较平稳、平衡的阶段，而不再是开发商都在比拼销售额，用他的话说就是，“一天到晚地嚷嚷，我比你卖得多，你比我卖得多，这种状态都是市场初期阶段。”

    房地产行业进入到稳定的“新常态”的时候，那么开发商到底该作什么比较呢？至少在毛大庆看来，其实就是比经营能力，而到那时各种各样的经营状态就会呈现出来。

    在凯德置地长期任职经验，让毛大庆对房地产企业的资产运营能力尤其关注。“凯德从来没有什么销售额，但是它是一家小公司吗？”毛大庆这样反问记者，其认为未来万科的业务贡献，一部分是货如轮转产生现金流，另一部分是资产性业务，按照上市公司的角度，也就是企业在存续期间能否产生正向或者时应有的租金回报，其次就是何时退出，以及退出后产生怎样的效益。

    毛大庆善举实例来佐证他的观点。在接受媒体采访的当天上午，毛大庆告诉记者他参观了一所幼儿园，这个幼儿园当初投入了3个亿，不过幼儿园第一年学费收入就有9000万元，虽然运营投入也很高，比如请很多老师和国际化的教育，但是有8年时间成本也就收回来了。

    “幼儿园比开商场回报率好很多，盈利能力比万科还厉害。50年的使用权，剩下的42年都是赚的。”毛大庆感叹。

    在认定房地产未来一定会向城市配套服务转型的前提下，毛大庆说自己坚信把城市配套服务商做精细化运营，一定会是万科这样以客户为导向的企业非常好的发展方向。

    精细化，也被毛大庆在当天面对媒体时反复提及的字眼，这是来自他对万科明年提出的“大道当然、精细致远”口号的理解。

    对此，毛大庆也就“精细化运营”向北京万科作了更为具化的阐释，其将之称为“6+2”，简单而言，也就是六件事加上两件事，是把精细化运营放在商业逻辑里共同的商业语言。

    其中“六件事”包括了经营性现金净流入、周转率、利润率、资产收益率、客户关系和可持续发展，“两件事”则分别是专业化团队和加强企业沟通。比如，在毛大庆的理解中，现金的健康是企业的氧气，因此对企业而言首先要规划和做好现金净流入；而资产周转率是提升企业经营效率的关键之处，房地产白银时代尤其要保证周转的健康。

    尽管毛大庆对未来北京万科的精细化运营尝试做具体阐述，不过毛大庆也依然有着困惑，就好比他一方面在强调企业周转率的提升，包括在大宗不动产的经营上实现轻资产，“背着几十亿的重资产，一大堆的资本化利息，公司经营能够做好吗？”另一方面，毛大庆又在反驳记者提问北京万科对销售业绩的关注时，却举例说自己有一个开发商朋友大量持有商业写字楼项目，每年都依赖获取巨量的租金收益。

    “今年我准备鞠躬尽瘁，在努力一把，不管最终销售金额是多少，就是努力销售。”毛大庆说，到今年首十月，北京万科销售额破纪录地达到了170亿元。

    而据毛大庆介绍，在今年目前170亿元的销售额中，销售结构与往年并不相同，以前多年基本上都是住宅销售，今年的销售业绩占比则比较复杂，大概有130亿元来自住宅及部分散售型物业，其次是政府回购15亿到16亿元的保障房部分，剩下的则是来自零星的社区商业销售。

    当然，毛大庆同样笃定的是，万科在很长一段时间内，将近百分之六七十的业务也还会集中在做好住宅业务，与此同时，万科如此大的上市公司，也必须坚持多元化发展，因为一个企业的可持续发展问题，不仅仅是规模性难以持续，实际上也代表着新业务的不断拓展、成熟和落地，当传统业务、单一业务到一定时候碰到发展天花板和瓶颈的时候，及时用新的多元业务来调节和补充传统业务发展的不足，以此让企业继续能够保持稳定的增长。

    “这个增长不一定是规模，有可能是给股东创造的财富，有可能是股价，也有可能是利润，这些都可以。企业在不同的阶段不同的业务形态表达对投资者的回报，这是根本的精细化内容。”毛大庆解释说。

    “如果还在关注销售和业绩，一边说转型，一边卖房子，怎么叫真转型呢？开发商要卖房子就要不断地举牌、抢地，然后愁着抢回来的地怎么卖出去，弄一堆地王回来，看着挺风光，最后都不产生利润率，那要这个地干嘛？”毛大庆评价说，“我不如做产业地产，不如做医疗、养老，甚至把一部分好的产业转化为养老产业或者服务性商业，这就是产业产生的持续性价值。”