利好虽多旧房难卖 刚需改善型换房遭遇"各种难"

　　在接连解除限购和限贷之后，原来对换房偃旗息鼓的人，又重新燃起了换房的念头。

　　不过尽管楼市利好政策接踵而至，郑州限购全面取消已近百日，银贷政策利好公布也已有些时日，但购房者无论在买房还是卖房中依旧会遇到“各种难”，这也是阻挡在置业路上、有利好却难享最大的尴尬。看似简单的一卖一买，却困住了许许多多想换房的人。

　　看房人不少房却难卖老贷未还优惠难享

　　楼市下半年利好不断，解除限购、放开限贷，这无疑鼓舞了很多买房人和卖房人的信心，特别是那些急着换房的改善型置业者。

　　家住国棉五厂的王先生住的是一套70多平方米的两居室，“这不是现在限贷限购都解除了，我想趁现在利好多，就卖了现在这套房子，换套新房，但到现在70多天了也没卖成。”王先生说，卖不出去，就凑不到足够的钱买面积更大、位置更好的房子，这几乎是所有卖一买一购房者面临的难题。

　　不仅卖房不易，买房同样遭遇难题。限贷政策取消后，最大的亮点就是首套房贷认定放宽，即便是买第二套房，但如果第一套房的房贷已经还清，那么仍可享受首套房贷优惠。

　　但事实却也不见得让人高兴到哪里去。如今大家贷款买房，动辄二三十年，最少也要10年左右，大部分想换房的人，可能第一套房贷并未还完，即便手头有钱去付第二套房的首付，但如果不卖原来的房子，旧房房贷仍还不上，也无法享受首套房贷的优惠利率。

　　三大因素影响二手房成交

　　利好政策一轮接一轮，为啥人们买房的积极性却仍然不高，二手房价格一直在降，为何房子却越来越难卖?

　　供大于求是主要因素。“换房难，主要问题还是在‘卖’上。”一名业内人士表示，现在卖房难七成的原因出在房子的结构性过剩因素上。“二三线城市的房子供大于求，新房的去化都很慢，更何况是二手房呢?现在好房子太多了。”

　　等待、观望导致成交缓慢。美华房产一名门店负责人认为，新政下发一个多月，但是郑州各大银行在信贷折扣上还是没有具体的细则发布，很多购房者的等待心态，也是无法促成交易的一个主要原因。“有一部分购房者，对未来一段时间买房优惠政策充满了期待，比如7折利率是不是能落地?首付的比例是否会调整?”

　　“新房的优惠促销对二手房的交易产生了一定的冲击。”业内人士表示，恰逢年底新房降价促销最猛的一个阶段，很多本打算买二手房的客户，可能会因为价格便宜去选择新房。

　　换房，抓住几大“秘籍”

　　找出卖点，房子身价立增。比如学区房、地铁房等。可以点出这附近有没有学校，是不是学区，属于哪个学区。如果未来有地铁经过，还可以写上经过几号线。另外要时刻关注新闻，如果自己房子周边有一些大型商业项目建设，也会让房子身价倍增。

　　价格实惠，成交就优先。卖房时一定要突出自己房子的性价比，这个性价比是和同地段的新房相比较的，起码要比同区域的新房便宜一点，才更有诱惑力。

　　选对时机，上半年卖下半年买。一般每年的三四月份都会迎来一个买房的高峰期，成交价比较高，而且上半年卖房时间充裕，不会着急，如果下半年卖房，时间紧，心情急躁容易冲动卖出。

　　学会“遮丑”，房子更易出手。如果想让自己的房子卖个好价钱，还要学会给自己的房子“遮丑”。比如如果房子有点渗漏，墙上很脏，就可以重新粉刷一下，或者可以少花点钱装修一下，让房子看起来更新更好。

(来源:大河网)