房产未来趋势预判：“梦幻般”繁荣已成过去

　　财经作家艾经纬日前在《第一财经日报》发文称，2012年中国劳动年龄人口总量出现了转折点，购房适龄人口2015年达到峰值后将步入下降通道。人口结构是影响楼市的一个中长期因素，中国房地产购买需求从2015年左右起都“不容乐观”。

　　从统计数据上看，截至今年10月，全国商品房待售面积5.8亿平方米，在建房屋施工面积达53.7亿平方米。有人粗算一下，房地产市场已进入存量时代，存量库存的消化或需4-5年时间。难怪全国工商联房地产商会会长聂梅生会说，“如果去库存问题不能解决，很难喘过气来”。聂梅生还以“严峻”二字来表达当前的房地产市场层面。当然，聂梅生指的更多是楼市的短期形势，而艾经纬文中谈到的全国首次购房适龄人口数量变动，则认为是影响到本轮房地产调整的周期会有多长的问题。

　　对于今年房地产低迷及后期走势，各方分歧很大。持乐观看法的人士以为，此次楼市调整的时间不会太长，一年半载之后将结束调整，部分一二线城市的房价将“屹立不倒”。甚至有的学者仍然坚持房价将在调整之后继续暴涨，北京每平房价超80万元不是“梦”！而激进的悲观派人士却认为，地方政府能拿出的各种防范和手段就像“壮阳药”，其药效短暂只是一时作用，中国房地产崩盘趋势不可能改变。他们还喊出房价暴跌即将来临，“手头房子能卖就赶快卖”。

　　笔者以为，以极端的角度来看待房地产都是不可取的，也不尽客观。这十多年我国房地产市场的确展现出一种非理性的繁荣，房价自1998年以来已经上涨了十五、六年，期间虽有两轮短期调整，可越“调”却“整”得越高，连政府施用限购限贷的打压“猛药”都挡不住。虽然多年来助推房价飙涨的因素里不乏有一些合理层面，比如城市化进程加快、居民收入提高等，但也不能说楼市不存泡沫。从现实来看，外部宏观环境变化是本次楼市调整的主要因素。今年以来政府对楼市调控的政策没有任何新的打压，而且还松绑了以前对房地产的各项限制性措施，从这方面可以看出，房地产市场这次下滑更多的是自身调整，调整不会短短几个月就马上结束，或许需要3-5年以至更长周期。

　　从长远来看，人口的老龄化趋势，加上即将到来的购房适龄人口数量步入下降通道的影响，未来住房刚需的释放肯定会有所减缓。另外，改革给未来金融资源配置带来的变化，上游土地供给制度的改革给土地要素市场带来的变化，还有诸如推进不动产登记、全面开征房产税、农村建设用地直接入市等楼市外部因素影响，房地产市场未来一段时间已经很难再现过去多年那种梦幻般的繁荣，最绚丽的“黄金时期”已经过去了。

　　由于宏观经济对于房地产的依赖程度较高，其影响力也很大；楼市不断恶化可能令房地产投资减缓，其隐含的风险将冲击金融系统和地方财政，钢材、水泥、家电等与地产密切相关的产业也会被连累。从政府的角度肯定是希望这种周期性调整更平缓一点，减少对经济带来太多负面影响。但房地产业界必须清楚地意识到，本届政府整体的政策思维聚焦在促进经济结构调整和转型升级，注重让市场发挥资源配置的决定性作用。拿所谓“政府救市”来自我安慰，以期逃过楼市本身周期性调整一劫，其心理无疑是过于侥幸。虽然房地产仍将是中国经济增长的重要支柱，但房地产行业自身要加快转型与创新发展，这样才能更好地渡过周期调整的难关。