明年楼市整体向好 龙头房企估值仍有提升空间【2】

　　龙头房企估值低于海外同行

　　国泰君安研报指出，2014年地产股估值得到了一定程度的修复，但仍处于相对低位。目前，房地产板块PE为9.7倍，PB为1.97倍，均处在相对低位。而香港地区、日本、美国等地股票市场上过去15年的房地产板块的平均PE分别为12、33、37，都高于A股市场。

　　且与中国内地相比，香港地区、日本、美国都是城镇化进程已基本结束的市场，中国内地的城镇化率仅为53.4%，至少未来十年城镇化发展仍具有很大潜力，房地产业需求仍然较大，房企的业绩仍可以保持中高速增长趋势。上市房企的估值仍有提升空间。

　　此外，房企的竞争分化趋势正在不断加剧，行业“马太效应”更加明显，行业集中度将进一步上升。中原地产数据显示，从已公布11月销售业绩的21家上市房企情况来看，恒大、绿城两家房企已经提前完成年度任务，万科、富力、融创、越秀4家房企完成率超过九成，剩余15家公司的完成率低于90%，年底销售目标难以完成。相对而言，全国性大型房企或者区域龙头房企完成情况较好。

　　北京一家上市房企中层人士认为，只要市场环境不出现大幅逆转，大型房企能通过提高市场占有率继续扩大销售规模，加上降息、降准等金融政策影响，商业银行会更重视资产质量，信贷资源更倾向于财务状况良好的大型房企，房地产行业的市场集中度将保持加速提高的势头。

　　数据显示，我国四大上市龙头房企(招商地产、保利地产、万科、金地集团)销售面积占比从2008年的1.47%上升至2014年上半年的3.26%。

　　聚焦细分领域成趋势

　　在大部分三四线城市房屋过剩、我国人口结构发生变化、城镇化发展有新内涵的大背景下，房地产转型将是一个持续的过程。今年以来，A股市场多家房企开始寻找转型之路。记者梳理发现，房企转型大概有两类：一类是“大而全”转向专业化、精细化的细分领域。如新华联专注文化旅游地产；一类是彻底转型，通过收购、定增等方式置入医疗、影视等热门行业的资产，如苏宁环球收购影视公司。

　　业内人士认为，明年房企转型依然是行业主题。海通证券认为，未来房地产行业会分化出很多细分领域，比如商业地产、旅游地产、养老地产、产业地产、房地产代理服务商等。事实上，随着白银时代到来，房企必须更加注重市场变化，增加专业能力才能不被淘汰。

　　目前，A股房地产公司中，房地产代理服务领域的世联行、产业地产领域的华夏幸福、旅游地产领域的华侨城等公司，都在其细分市场成为了龙头。“这具有标杆意义，未来可能会有更多房企向细分市场转型。”中原地产分析师张大伟说。

　　此外，房地产行业的国企改革也会成为一大亮点。国泰君安研报分析称，国企改革将加快房企资源整合，比如天保基建、中华企业、深振业A等公司或有资产重组预期；另一方面，国企改革将完善激励机制。国有房企本身拥有优质资源，若有更多激励措施，将会提升公司的经营和业绩，如格力地产、鲁商置业、华发股份等。