图/绿地中央广场一号楼21层俯视正在建设的通州运河核心区，保利大都汇、华业新北京中心、富华侨商中心、绿地中央广场均在建设。人民网房产图片

　　人民网北京6月7日电 （余燕明）6月6日下午，北京通州绿地中央广场一栋办公楼的21层机器轰鸣刺耳，一支装修队在给一个房地产项目赶工售楼处。

　　人民网房产探访这栋楼层之前，北京万科大都会滨江项目早早地预告了售楼处地址，等待开放。

　　这是万科今年在北京的一个重点项目，通州新房住宅供应几乎断层，北京万科这两栋即将入市的商务型公寓，预计将会提供上千套公寓住宅房源。

　　北京万科“别有用心”地将售楼处选址在绿地中央广场的21层，这栋楼层可以360°俯视通州运河核心区，这里将建成北京城市副中心的商务中心区。

　　对将来那些到访的客户来说，身处21层的售楼处会有令人深刻的视觉印象：离绿地中央广场往北不过500米，即是准备开建的大都会滨江项目，售楼员们可以引导客户们一直俯视两栋高级公寓楼拔地而起。

　　万科没有进一步披露如何获得这个位于通州核心区的公寓项目，现阶段北京市开发企业以公寓立项申报商办项目规划难度极大，此前不少商办项目多以这种方式设计开发住宅产品对外销售。

　　今年3月底，北京包括通州在全市范围内限制了商办项目申报规划擅改为居住用途，明确开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米，不符合要求的话，规划部门不予批准。

　　一位消息人士告诉人民网房产，北京万科以收购方式从远洋地产获得了大都会滨江项目地块开发权益，接手后迅速推进建设为两栋商务型公寓。

　　北京万科及远洋地产有关人士均从侧面证实了这笔交易，但两家公司都表示，这是一笔正常交易，土地、项目的交易情况及商务条件，都以公司披露内容为准。

　　远洋地产在北京通州运河核心区拥有一个大型商业开发项目，远洋地产2016年年报披露，通州核心区地块项目总建筑面积47.9万平方米，可售楼面面积33.4万平方米，远洋地产持有该项目50%权益，项目另一合作方是台湾新光集团。

　　远洋地产通州核心区项目至少包含3幅地块，其在2014年8月份前后通过投标方式集中获得了通州运河核心区II-05、06和II-07-1、07-2共计4宗地块均属这个项目。

　　其中，通州运河核心区II-05地块在2014年8月4日由远洋地产与新光集团以6.47亿元代价投标竞得，建设用地面积9232平方米，地上建筑面积5.58万平方米，这宗地块规划最终批准建设为2栋商务型公寓。

　　通州区运河核心区Ⅱ-06地块在同一日由这两家企业同时投标竞得，成交价格为10.51亿元，这宗地块建设用地面积1.4万平方米，地上建筑规模9万平方米，最终批准规划建设为办公、商业和公寓，办公楼建筑面积2.77平方米，商业楼建筑面积3万平方米，商务型公寓建筑面积3.3万平方米。

　　同月远洋地产与新光集团取得通州运河核心区II-07-1、II-07-2地块的代价分别为8.84亿元和13.57亿元，地块总建设用地面积约2.33万平方米，审批地上总建筑面积约17万平方米，包含商业、办公等内容。

　　按此计算，通州运河核心区远洋新光项目合计审批地上建筑规模约为37.6万平方米，土地成交总价39.39亿元，成交楼面价约1万元/平方米。

　　这位消息人士告诉人民网房产，远洋地产转让予北京万科的项目地块是通州运河核心区II-05地块，但他没有进一步透露具体交易对价。

　　根据通州运河核心区II-05地块项目规划，该宗地块将建成两栋高为23层商务型公寓，提供1053户公寓住宅，估算总投资超过10亿元。

　　他透露，通州运河核心区远洋新光项目开发安排里，远洋地产原打算让开发事业部和商业地产事业部一同参与，但由于内部业务板块割据，开发事业部一直难以插入公寓住宅部分的开发，从而由商业地产事业部主导。

　　人民网房产也注意到，北京万科接手通州运河核心区II-05地块项目之前，远洋新光项目的开发企业北京远新房地产开发有限公司发生了一次股权变更，北京银港房地产开发有限公司承继了北京中联置地房地产开发有限公司在项目公司里的股权，据称前者是远洋地产商业地产板块附属公司，后者则是远洋地产开发板块附属公司。

　　“远洋地产一度希望将业务板块和区域规划得更为明确，但开发项目及人事上导致业务之间多有交叉与割据。”他说，“远洋这个项目商业部分还可以推进开发与销售，但对商业地产事业部来说，协调公寓产品设计开发却不轻松。”

　　他也进一步表示，远洋地产转让公寓地块以后，客观上可以平衡商业部分开发资金，同时减少项目开发协调难度，“优质的公寓项目之所以选择转让予北京万科，双方附带约定了项目合作及资金条件。”

　　不过，这位消息人士没有补充双方交易约定的附带条件，北京万科与远洋地产对上述消息人士披露内容不置可否，两家企业也没有向人民网房产披露大都会滨江项目的交易背景及条件。

　　对于北京万科大都会项目是否已经与远洋地产方面完成交割，也无从得知。万科2016年年报已经将通州核心区项目作为公司土地储备项目列报，但披露对该项目所占权益只有98.6%，而非全部权益。

　　北京万科持有大都会滨江项目开发的项目公司是北京万科汇通置业有限公司，这是一家在2016年7月中旬成立不久的项目公司，由北京万科全资持有。人民网房产无从获悉上述股权差异由何造成，万科方面也未作说明。

　　普华永道一位会计师称，不同于项目公司股权收购，这笔交易可能是直接进行地块转让，将登记在原项目公司下的通州运河核心区II-05地块变更登记至北京万科新设附属公司。

　　但在北京市规土委官方网站上，暂无显示通州运河核心区II-05地块重新进行登记的信息记录，地块最新登记项目公司仍为北京远新房地产开发有限公司。

　　远洋地产2016年年报上，也继续披露了通州核心区地块项目，与2015年年报相比，地块项目权益建筑面积及可售面积均未因交易转让减少。

　　“可能是两家公司认定交易达成的条件及进度上存在差异所致，也可能是远洋地产一直未将该项目入表处理。”普华永道这位会计师说。

　　远洋地产和北京万科方面对上述疑问均未作任何正面回复。人民网房产还会继续关注北京万科大都会滨江项目进展。

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