上市房企整体负债普遍走高

　　6月3日，克而瑞房地产研究中心发布的研究报告指出，2017年主要上市房企（A股、H股和其他）负债规模与增速持续加大，整体财务杠杆大大增加，现金短债比和长短期债务比均有了不同程度的下滑。

　　克而瑞地产行业研究员房玲指出，2017年房企加权平均净负债率上升为91.09%，较2016年增加了16.19个百分点，近六成企业的净负债率有所上涨。从融资成本来看，2017年万科、中海、保利等60家重点房企融资成本持续降低至6.08%。“这一方面是由于重点房企多为大中型规模房企，融资能力相对较强；另一方面也是由于前两年公司债潮的延续效应”。

　　截至2017年末，主要上市房企总有息负债为57539亿元，同比上升29.6%，增幅较2016年增加2个百分点。其中60家重点房企总有息负债为48392亿元，较期初上升34.5%，增幅同比增加5.5个百分点，重点房企债务增加更为显著。

　　值得一提的是，2017年末，60家重点房企有息负债占比达84.1%，增加3.1个百分点。2017年，总有息负债超过千亿的房企有14家，较2016年增加6家，房玲分析指出，“这跟企业规模增长基本正相关，其中中国恒大以7326亿元蝉联第一，较2016年年末增长37%，是第二名绿地控股2679亿元的2.7倍”。

　　不仅如此，从60家重点房企来看，90%的企业总有息负债都有所上涨，且超过一半的企业负债增速有所增加。2017年各大房企的规模发展十分迅猛，合约销售额超过千亿的企业已达17家。而规模扩张的同时也伴随着负债增加，2017年销售TOP20房企总有息负债约为27811亿元，相较于2016年增长约40%。“与规模增长基本同步，涨幅超过整体行业水平”。

　　克而瑞方面指出，综合来看，2017年房企的偿债压力较2016年末有所增加。主要呈现出以下几个特点：一是杠杆加大，整体净负债率抬升至91%；二是现金短债比和长短期债务比均有了不同程度的“恶化”，尽管短期压力仍然不大，部分企业需要警惕；三是在国内楼市调控和融资收紧的背景下，房企或选择“扬帆出海”，或选择创新类融资方式，融资成本未来或将反弹。

　　同策研究院的研报也指出，龙头房企的规模性扩张加剧了企业的负债水平。“从安全边际的维度来看，经营活动产生的现金净流量是否能覆盖流动负债，是反映企业短期偿债能力的体现”。上述同策研究院分析人士表示，房企流动负债大幅攀升，反映出短期偿债压力增加，实际运营中现金流紧张，若要保持现金流安全就需增加借贷。

　　该机构指出，2017年旭辉地产通过“借新还旧”的方式，以低成本融资置换高成本融资、长期借款置换短期借款，达到改善债务结构的目的。截至2017年底，旭辉一年内到期的银行及其他借款金额62.27亿元，一年内到期的公司债券50.93亿元，合计118.2亿元；一年后到期的有息负债（银行及其他借款、票据、公司债等）合计354.19亿元。

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