激进拿地背负沉重包袱 新城控股净利润率5%

　　江苏最大地产企业新城控股集团有限公司(01030.HK，下称“新城控股”)在苦等11年后，终于在2012年11月29日登陆港股，成为自恒大地产、龙湖地产之后登陆港股规模最大的内资地产企业。上市一年后，新城控股成功突破200亿元的销售额年关，公司最近公布的业绩数据显示，2013年累计销售额达206.24亿元，同比增长27.82%。

　　“未来5年，进入行业前20名，成为商业地产品牌第一梯队，”对于未来，新城控股董事长王振华还有更远的目标，接下来，公司将开启住宅与城市综合体双核驱动战略模式，年复合增长率不低于30%，拥有20个左右购物中心，持有面积达到200万平方米。

　　不过，这样的扩张步伐，也使得新城控股从2010-2012年的高息融资额接近百亿，净负债率也都超过100%，远高于行业平均水平。高息融资吞噬着新城控股的利润，因而，近几年，新城控股的净利润率一直维持在较低的水平，在2013年中期仅有5%，远低于行业平均12%的水平，这让诸多业内分析师为其捏了一把汗。

　　未来5年增速拟不低于30%

　　未来5年不低于30%的复合增长率，希望按照这样的方式去做，新城控股3-5年可完成500亿的年销售规模，但这张蓝图具体该怎么走？

　　王振华说，有很多企业值得新城控股去学习和借鉴，比如龙湖。他对龙湖的扩张轨迹及模式熟稔于心，对龙湖在扩张速度上的把控也相当认同。新城控股在发展速度上也有相应的计划，“在500亿元以内考虑规模优先、稳健增加利润的模式；超过500亿元以后会以利润为中心，适度规模的健康成长。”

　　扩展版图是第一步。时代周报记者梳理发现，新城控股上市后继续在长三角一带攻城略地，全年累计耗资约71.32亿元拿地16宗，新增土地储备面积达约354万平方米，是去年122万平方米新增土储量的近3倍，截至目前，集团现有土地储备面积近1400万平方米。

　　“新城内部拿地决策有个审核委员会，我本人是最终审核，有一票否决权，”王振华说，他主要看几个数据指标：项目净利润、做报告人的创新能力（产品方案图），如果按现在区域售价测算没有利润，则不能做。

　　接下来，就是要求加快开发速度，就连商业项目，新城控股开发的要求也是拿地之后3个月开工，6个月销售，销售6个月内要求销售90%。这样，开工后就可以获得贷款，9个月资金就能实现平衡。按此速度，上述新增加的地块，将成为未来两年新城控股抢占市场份额的重要筹码。

　　商业地产，会是新城控股未来的核心赢利点。“新城系”靠住宅起步，后逐渐进入商业地产。2007年，新城控股取得常州市中心惠商地块，开始在商业地产领域进行探索。6年后，新城控股首个综合体项目“常州吾悦广场”开业。王振华介绍说，公司在6个城市开发了8个这样的综合体，其中3个已经开业，其他的陆陆续续在销售、在建。今年有300多万平方米的商业项目入市，其中10万平方米商业是自持。

　　“未来五年，我们计划再建和运营的购物中心会达到20个，总的持有面积达到200万平方米，自持商业地产每年的回报率预期为8%。”按照王振华的设想，未来商业地产在新城控股的比重将逐步由现在20%演变为50%，最终达到80%，其中“吾悦”将成为公司统一的商业地产品牌，并由此进入商业地产的一线梯队。

　　不过，让标普分析师李俊文疑惑的是，新城控股在多用途房地产项目方面的激进扩张，能否为其带来所希望的回报？在此前的研报中，李俊文分析称，新城控股在房地产租赁以及购物中心和写字楼管理方面的经验不多。如果该公司在项目完工或获得租户方面进度延迟，则销售额和租赁收入将下滑。