央产房能否借名买房?律师：可起诉要求返还房屋【2】

　　违反规定 借名协议无法继续履行

　　我国《合同法》第七条明确规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”

　　李松律师认为，在这套房屋无法上市交易的情况下，刘某与王老太之间的借名协议是无法继续履行的。在此情形下，王老太可依法向法院要求解除双方签订的借名协议，并要求刘某返还房屋。

　　在此，李律师指出，王老太及刘某均知晓单位的房屋不能对外出售，但双方仍约定由刘某借用王老太的名义购买央产房，对于借名协议无法继续履行，双方显然都存在过错。

　　王老太明知该房屋只能对单位内部职工或者职工的配偶、子女出售，但她却仍同意刘某借用其名义购房，因此存在过错；而刘某也明知王老太单位所分的房屋不能由外人来购买，却为了贪一时之便宜，结果因房屋无法上市交易，反而给自己造成了很大损失。

　　双方均有过错 可起诉要求返还房屋

　　此案房屋交付至房产证下发已经过了五六年的时间，房价大幅攀升，对于借名协议解除，双方均有过错。李律师认为，刘某在返还房屋时，是可以要求王老太退还购房款，并赔偿相应损失的。对于刘某而言，他最大的损失莫过于房屋升值的损失。鉴于双方均存在过错，一般情况下，法院会酌情根据双方的过错程度，来判决他们各自承担相应的责任。

　　通常情况下，如果双方对于房屋现在的市场价值无法达成一致，可向法院申请由专业的评估机构对房屋市值进行评估，进而更好地确定房屋升值的数额，以便确定责任分担。

　　借名协议是否有效

　　关键在买的什么房

　　分析

　　本案双方借名购买的央产房，性质属于按经济适用房管理的房屋，这类房屋俗称“二类经适房”。虽然其中含有“经济适用房”的字样，但并不等同于“经济适用房”。经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。

　　李松律师认为，本案中这套房屋属于央产房单位的福利分房，因按经济适用房价格购买，所以性质为“按经济适用房管理”，而并非是向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的住房，其不能等同于纯粹意义的经济适用房。如果刘某借王老太之名购买的房屋属于纯粹意义的经适房，则借名协议违反了我国经济适用房管理办法的相关规定，依法应认定无效。而如果双方购买的公房属于商品房或者按商品房管理的房屋，并且原产权单位对于此类房屋上市交易没有限制，对于这种情况，李松律师认为，当事人在取得房产证之后可以自行办理过户，则借名协议或可继续履行。而近期李律师处理的一起借名购买单位公房案，最终法院就认为借名协议应继续履行，判令公房归借名人所有，出名人要配合借名人办理房屋过户手续。

　　不过，对于借名购买央产房，李松律师认为这存在很大的隐患，如果借名协议不存在我国《合同法》第五十二条规定的无效情形，则无法直接认定协议无效。但此举不意味着双方签订的借名协议能够继续履行，因为一旦借名购买的房屋属于无法上市交易的房屋，则借名协议很可能无法继续履行。