法院拍卖房不限购 前提是全款付清

　　2009年11月10日东城区法院首次拍卖房产，竞买者在法庭上举牌出价。新京报资料图片

　　“法院拍卖房，直降80万，不限购！”近日，多家二手房交易网站上，这样的中介广告引发购房者关注。“房虫”承诺，通过参与司法拍卖，可不受购房资格限制，并低于市场价获得房产。

　　昨日新京报记者以竞买人身份调查发现，法院将房子委托给拍卖公司，拍卖公司再公开竞买确实未审查购房人资质。同时在房屋管理的实际操作中，对于司法拍卖的房屋，确实不受限购的限制。但竞买者需承担全款购房、交易时也要缴纳20%的个税，此类房屋往往产权关系复杂，竞买人面临多重风险。

　　拍卖公司不要求“购房资格”

　　2月7日，北京高院在北京法院审判信息网上公开了一则拍卖公告，是北京市二中院委托一家拍卖公司在3月5日将东城区胜古中路的三处房产进行现场与网络同步拍卖。三套房产中，一套176平米的房子评估价为594万余元（约33696元/平方米）。而据某地产公司透露，该地段周边二手房均价为每平方米4万元左右。

　　根据上述信息，昨日，新京报记者以竞买人的名义进行咨询。拍卖公司人员表示，该套房子在之前竞买过一次，但因价格问题流拍。如有意向可看房，并交纳150万元保证金，到拍卖公司登记后，就可以参加3月5日的公开竞买。

　　对于竞买人的资格，工作人员表示，对于个人而言只需要携带身份证和150万元的汇款凭证就可以，“但最好是符合限购条件”。之前就曾经发生过有的竞买人竞拍成功过不了户的情况。因房子位于原崇文区，竞买人到当地房管局进行产权登记时，因没有购房资格办不下房产证。为此拍卖公司现在都会建议竞买人在交纳保证金之前，自己到所属房管局进行咨询，自行承担可能面临的风险。

　　中介承诺保证拿到房产证

　　昨日，在一家大型二手物品交易网站上，新京报记者找到多套“法院拍卖房”销售信息，几乎都是中介发布的。一套位于望京东湖湾名苑的229平方米三居标价1000万元（约43600元/平方米）。而地产公司二手房报价为5万元/平方米。

　　该套房屋的中介介绍，这套房源的房主因欠债，房子已经被法院查封，此前法院已经组织过一次拍卖，但因为司法拍卖要求一次性全款付清，很少有人承担得起，导致流拍。但房主着急进行资产清算，于是才有了二次拍卖。

　　这名中介说，他帮客户拍下过数套法院拍卖房。拍卖价一般为市场价的8折左右。以这套房为例，目前市场价在1200万元左右。

　　按照一般流程，司法拍卖就是法院——拍卖公司——竞买人三家，不存在需要中介的情形。“那你就错了，不通过中介能保证买到房吗？”该中介透露，因为事先在中介公司登记，就能提前跟拍卖公司商量好，基本掌握房子的可售价格，拍卖当天到了现场就举牌拍卖，“买不买自己定，但要买肯定能让你买到”。

　　此外，上述中介还承诺一旦拍下保证能拿到房产证，“必须办成”。

　　购房风险

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　　要一次性付清全款

　　以记者体验竞买的东城区胜古中路为例，拍卖公司人员表示，房屋拍卖都需要先缴纳参考价的5%-10%不等的保证金，该房产的保证金为150万元。而且拍到之后需要全额付清余款，且需要按照拍卖成交价交给公司一定的佣金，200万以下的收取5%，200万至1000万的收取3%，而这对于一般家庭而言，一次性拿出数百万并非易事。

　　2

　　交易要缴20%个税

　　国五条以来，对买卖房屋严格执行20%个税制度，上述中介表示一般都将税费转嫁给买家，在总房款中一并交给卖家，以上述待拍卖房屋同小区的房子而言，一般算下来都有60万元左右的契税。

　　3

　　产权关系复杂

　　2011年，新京报就曾报道过，顺义多位业主通过北京二中院拍卖取得房子、办下房产证后，没料想开发商又通过法院调解将土地交给债权人，而北京市国土资源局顺义分局又给该债权人办理房产证。最终酿成产权纠纷。

　　对此，房山法院执行法官白建勇表示，拍卖房屋因为各种关系盘根错节，存在比一般商品房多得多的纠纷。房子不仅有产权人、债务人，还有承租人、实际所有人等各种关系，拍得房屋后能否顺利入住需要竞买人在前期做好摸底工作。