港开发商开盘降四成试温 业内称噱头居多

　　IC/供图 彭春霞/制图

　　香港房价与内地房价类似，都属于常年坚挺、不见下跌的一类。不过眼下，香港竟有开发商采取直降40%让利促销，虽说是拿尾盘作秀、噱头居多，但实实在在让了一把利，内地开发商啥时也能仿效同行，让内地刚需购房者马年也欢乐一把。

　　去年底香港楼市掀起的新盘减价潮持续到农历马年。近日，香港出现新盘开年即抛出降价四成的大甩卖。

　　有业界人士直言，此举乃售楼方作秀，香港房价并未松动，大甩卖的举措以噱头居多，一方面测试市场承接力，另一方面希望重聚市场人气。

　　大幅降价

　　试温市场需求几何

　　新鸿基地产日前大幅削价推售新界元朗住宅楼盘“尔峦”的货尾楼盘（剩余的楼盘），平均每平方尺价格为9268港元，较去年推售时下降近35%，亦比同区二手楼盘价格要低。此外，新鸿基地产亦为买家提供付款折扣优惠、新地会会员折扣优惠，以及提供按新的从价印花税率及买家印花税的70%作为印花税现金回赠，以此合计，最高降幅或达40%。

　　如此大的降价幅度自然引起市场关注。

　　“ 新鸿基地产此举是用少量的货尾单位去测试市场承接力有多少，假如有很多人争购，就证明市场仍有需求。”高力国际香港研究及谘询执行董事卢永辉称，发展商积极推盘策略将会放在全新楼盘，用货尾测试水温较为方便。

　　美联物业住宅部行政总裁布少明表示，今年首季新盘潮持续，预计发展商将继续提供多元化优惠吸纳大部分购买力，预计今年楼市将由新盘主导。

　　对于新盘大幅减价，业内人士指出，目前看来，开发商的新盘大幅折让噱头居多，不足以反映目前的楼市情况。

　　事实上，目前整体香港的楼市依然坚挺，二手楼市价格上行通道并未发生改变，上周五公布的反映本港二手楼价的中原城市领先指数(CCL)，最新报118.31，创一个月新高，指数按星期上升0.64%，创13个星期以来最大升幅。

　　从整体指数图看，2013年全年CCL指数一直在高位横行，目前还未有出现明显的下跌趋势。而在部分区域，还出现缓慢的上涨。全年看来，即使在重重辣招包围下，去年香港整体楼市成交跌近40%，但楼价全年仍升2.73%。

　　不过，新盘的大幅降价无疑将给二手楼价带来下行压力。投行瑞银表示，新地大幅减价售楼，将会导致未来其他发展商推盘亦会跟随减价，短期内对二手楼价将带来下调压力。二手业主必须积极考虑增加削价幅度，拉近与一手楼价的差距，积极提升吸引力。

　　中原地产研究部高级联席董事黄良昇指出，1月30日美国联储局宣布再度减少买债，对香港楼价的影响，将于2月下旬公布的CCL开始反应。

　　未来香港楼价

　　仍有变数

　　对于香港楼价自2009年持续猛烈的升势至今，资产泡沫的言论甚嚣尘上，然而，未来楼市的走势还将受资金面、利率、楼市政策等多个因素影响。

　　有位业内人士认为，由于港府楼市调控政策退出会引发庞大市场需求推高楼价，所以“双辣招”在今年内退出的可能性接近于零。

　　香港金融管理局总裁陈德霖近日表示，暂未见资金大规模进出香港，但香港楼市前景未明朗。

　　去年已有多家机构均预测，今年香港楼市整体将会下跌10%-20%，但出现大幅下跌的可能性不大。业界人士认为，影响香港楼市长远走向的，最关键还是美国息口走势。现时香港按揭息口仍于历史低位处徘徊，供款仍较租金低，市场普遍预期2015年美国才有机会加息，届时香港楼市才将面对真正考验。

　　香港置业高级执行董事伍创业表示，预计未来按揭利率走势将影响楼价，二手楼市大跌机会不大，调整幅度在一成左右。美联集团副主席黄静怡也指出，2014年楼市将易跌难升，估计全年约5%至10%跌幅。

　　新地联席主席兼董事总经理郭炳江日前表示，从美联储减少买债的规模来看，虽然令近期息率有轻微上升，但相信退市步伐缓慢，预期息口不会有太大变化，低息环境料维持两三年。本港楼价受制多方面，他相信整体楼价不会大上大落，但个别地产商推盘时，可能想加快出货，故有机会会减价促销。

　　美联物业首席分析师刘嘉辉指出，在加息等阴霾下，未来资金流走速度将影响楼价调整幅度，短期内二手楼价有5%至10%下跌空间，整体楼价未来两至三年将有两三成的下跌空间。

　　中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰则有不同看法，他认为，美国退市对香港整体楼市影响轻微。他认为，美国正式退市，显示美国经济基调正逐步向好，对香港出口亦有裨益，长远而言，对楼市起正面作用。