北京4月33楼盘入市 房企推盘策略分化

　　目前已有多个主要面对刚需客群的项目调整市场预期，开始放量。新京报记者 陈禹铭 摄

　　三四月份，往往是楼市供需上扬的起点，多数时候也会进入价格上升的通道。然而今年春天，北京楼市却在演绎不同的故事。

　　这边厢，机构统计显示，4月预计将有近40个项目入市；那边厢，据了解，目前无论是从刚需产品、改善产品还是中高端产品，蓄客热度都比去年有一定程度的回落。

　　新京报记者经多方了解发现，由于不同企业与项目对于推盘节奏的要求不同，面对同样的市场，房企的推盘策略也出现了多种分化。

　　亚豪机构统计数据显示，4月份，包括东亚·朗悦居、金隅澜湾等8个纯新盘及香江别墅、东亚·印象台湖、中建·国际城等25个老项目后期在内，北京共有33个商品住宅项目计划开盘，这与去年同期仅23个项目开盘相比，增加了10个项目之多。

　　而据北京中原地产统计，4月预计将有近40个项目入市。

　　中原地产市场报告分析认为，“现在的市场没有那么差，目前市场虽然有各种价格调整的传言，从3月入市的项目看，的确出现了低于预期的入市价格，但其中原因多样，主要是受政府限价和自住房、信贷政策变化等因素集中影响。平价入市的项目去化速度非常快，这种情况下房企只要平稳定价，去化速度有保障，也导致了4月房企可能会集中供应。回收资金。”

　　亚豪机构副总经理高姗表示，除了当前市场预期生变、供需形势调整令部分项目急欲加速跑量、回笼资金以外，五六月份将面临年中业绩大考以及下半年自住商品房将形成规模化供应，也让很多房企加快推盘节奏，预计4月北京楼市将迎来供应高峰。

　　刚需盘

　　降低预期，平价走量

　　“现在的很多项目并不能说降价销售，只能算降低了市场预期，采取平价走量的营销策略。”珠江四季悦城项目负责人说。

　　记者走访发现，已有多个主要面对刚需客群的项目调整了市场预期，开始放量。位于房山京良路附近的中国铁建·国际花园，预计推出的主力户型是90-120平方米三居。上期开盘价在1.8万元/平方米左右，预计将于4月上旬推出新一期房源，目前尚未确定销售价格和开盘时间。一位中国铁建·国际花园销售人员说，“预计价格与上一期相比，涨幅不会很大。”价格没有上涨，蓄客情况却也难称乐观。据该销售人员介绍，这一期将推出800余套项目，目前已排号至600余号。

　　另据了解，位于房山京周路北侧、六环外的东亚·朗悦居，预计也将在下月推出全部400多套房源，其中80%是70平米两居小户型，单价在1.7万元/平方米左右，目前已排号800多人。而位于房山良乡板块的首创·伊林郡定于4月中下旬开盘，将推出200余套房源，价格在21000元/平方米左右，目前已排号近800人。

　　位于昌平区回龙观的首开国风美唐，下期将推出492套房源，预计将于4月中下旬开盘，价格在25000元/平方米左右，目前还没有开始排号。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，受自住房供应量、信贷政策等种种不确定因素影响，部分房企会选择在上半年时调整策略，加紧销售。

　　中高端项目

　　集中放量，小步快跑

　　4月份，大兴及亦庄板块则出现改善型项目的集中放量，包括华润公元九里、枫丹壹号等项目都计划推出后期产品。

　　预计将于3月底或4月初开盘的亦庄·金茂悦项目工作人员表示，这是该项目去年年底入市以来的第三次开盘，此次将推出一栋楼，60套房源，目前蓄客200余组。“项目入市后，基本上一个多月就会推一次盘，从蓄客角度来说，不可能推盘太多。而这个推盘节奏是早已定好的，这个项目体量较大，而且我们公司在亦庄还有两块地，因此不会为了追求更高的价格而放缓推盘节奏。”

　　据了解，亦庄区域内枫丹壹号项目的情况与亦庄·金茂悦类似，也采取了小步快跑的推盘方式，公司对资金回流也有着一定的要求。

　　位于西四环的高端楼盘紫辰院项目相关负责人表示，“现在市场事实上并不存在降价，我们也不会轻易改变推盘策略。”而另一位预计将于4月份推盘的高端项目相关负责人则称，“现在中高端市场的客户也出现了观望情绪，但我们认为这部分产品仍然是稀缺的，观望是暂时的。”

　　此外，北京市场上一些经济型别墅产品也开始放量，4月份计划入市的4个别墅项目，均以总价800万元以下的经济型产品为主。如位于昌平上西山东麓的香江别墅，计划推出联排、双拼、独栋三种产品，总价600万元/套起。而位于怀柔的东亚华欣湾推出的小独栋产品，总价为680万元/套起。