兴润置业打响房企债务违约第一枪 19家银行受牵连【2】

　　兴润缘何倒塌

　　事实上，在市场关注兴润置业之际，沈财兴和他的儿子沈明崇先后于2013年11月23日和2014年1月24日“因涉嫌非法吸收公众存款罪”被公安机关刑事拘留。

　　奉化市委宣传部最新披露的是，“浙江兴润置业投资有限公司、奉化兴润茗都置业有限公司实际控制人沈财兴和法人代表沈明崇因涉嫌非法吸收公众存款罪移送奉化检察院起诉，据查两人为父子关系。”奉化市官方称，有证据证实的非法吸收公众存款7亿多元，涉及98人，其中机关事业人员7人。

　　中国《刑法》第176条所规定，非法吸收公众存款罪是指违反国家金融管理法规非法吸收公众存款或变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的行为。“视情节而定，不同的犯案程度，有不同的量刑。但目前可以确定的是，既然已被‘刑事拘留’，也被‘检察院起诉’，那就说明，官方部门已经掌握了一定的证据。”江苏诺法律师事务所律师吴俊锋对《国际金融报》记者说。

　　《国际金融报》记者在调查中发现，沈财兴几年前就曾因“民间借贷纠纷”成为被告。根据（2009）甬海商初字第238号文件，2009年，宁波市海曙区高塘三村55号201室的居民陈行良就将沈财兴和浙江兴润建设有限公司告上了法庭。

　　同样是在2009年，沈财兴等人和浙江兴润置业投资有限公司也成了宁波市江东区南演武街50弄20号501室居民俞海蓉的被告。

　　对此，有观点认为，涉及民间借贷是压倒兴润置业的原因之一。“也许，这有一定的道理。”吴俊锋猜测，“产生民间借贷纠纷前，有关企业和人员的资金或许就已经出现了资金紧张的情况，以至于还不起债。但从法理角度看，‘涉嫌非法吸收公众存款罪’和企业资金链紧张，并没有必然的联系。”

　　上述四线城市的开发商认为，之所以会出现资金链紧张，更重要的原因还是在于整个行业形势的变化。

　　“过去几年，开发房地产项目，闭着眼睛或许都能赚钱。但从2013年下半年开始，这样的情况已出现了变化。”他对本报记者说，“一方面，市场当时的供给显然大于市场需求，这让包括我在内的开发商不能及时回本。另一方面，不得不采取一些降价的举措吸引消费者，这又势必摊薄项目的利润。这些最终都影响到资金的回笼和业绩。”

　　市场还有观点分析，由市场主导的土地价格的变动是压垮兴润置业的另一个原因。奉化市国土资源局资料显示，2010年1月11日浙江兴润置业投资有限公司以6.6亿元的价格，拍得奉化市萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧140083平方米的土地。“但仅过了4年，同样地段的地块楼面价却下跌很快，这意味着，兴润置业仅在这一地块上，土地价值就大大缩水。”上述观点称。

　　陈光辉的说法是，资金链紧张“主要是企业自身经营不善等原因造成的”。“在政府介入前，企业是自由经营的，到底是什么原因导致资不抵债，现在很难说清楚。”陈光辉称。

　　谁是下一张“骨牌”

　　在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，市场此时可能要反思，在兴润置业的事件出来后，三线和四线城市的开发商“是不是也要掂量一下自身，是否有可能还不起巨额的债务”。“尤其是，中国的房地产市场整体将进入买方市场，不再是绝对的开发商说了算的卖方市场。”顾云昌对《国际金融报》记者说。

　　“从三四线城市的情况看，随着地产开发商将2011年和2012年限购政策出台时拿到的地块进行了开发和放盘，这些城市的供给明显大过需求，这让市场的成交情况不是很好，加上开发商的资金回笼压力，未来三四线城市成交的低迷预计将延续不短的时间。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成此前对《国际金融报》记者说。

　　对此，标普负责房地产行业的主管苻蓓直言，“兴润不是首家债务违约的房地产开发商，更不会是最后一家。”

　　甘犁认为，即使是一线城市，房地产的“产量”也是过剩的，扩展到整个中国房地产市场，“可以说是全面性过剩”。他说，“很多新购房家庭本身已有住房，多套房的家庭更多，但根据我们的调查，一半以上的房子没有出租，处于空置状态。”

　　“再将范围缩小到四线城市，情况可能更严重。”甘犁说，“因此，出现下一个‘兴润置业’，或许只是时间问题。”

　　中国金融智库首席金融学家宏皓近日就称，根据最近一年多来，对100多个城市的调查结果显示，“中国90%的地产商早已是资不抵债，银行贷款、信托、中小企业债、私募基金、民间借贷、高利贷等融资手段齐发，90%的地产负债率都在150%-200%以上”。

　　甘犁最担心的是，一旦出现资金链紧张的三四线城市的房地产公司“大规模破产”，甚至可能会对中国金融市场造成“系统性风险”。“目前，不能排除这种可能性。”甘犁称，有关部门应该尽快对房地产行业进行压力测试，并尽力避免系统性风险的出现。

　　香港《经济日报》认为，内地债务违约事件近期频发，随着内地经济加速放缓，房地产、钢铁等行业的债务违约风险增大，“债务违约风险将成为今年中国经济面临的最大问题”。

　　不过，多家外国投行却不认为违约事件会产生过多的负面影响。

　　“这是一次特定公司的违约事件，其触犯诱因是公司所有者因参与非法集资活动而遭到拘捕。我们对这一事件的理解是，奉化县地方政府正试图为浙江兴润置业寻找重新开始正常业务运营的办法，具体措施是引入战略性投资者。”德意志银行日前发布研报称，这个特定公司的事件，也不应被概括为中国房地产行业部门的最新发展趋势。

　　摩根大通也认为，“兴润置业债务违约，留下35亿元的债务。但这起违约对建设银行和中国房地产行业的影响不大，中国房地产行业不会出现大范围恶化，需要担心的是市场的看空情绪可能引发系统性风险。”

　　摩根大通认为的系统性风险，主要是因为此事发生在整体看空中国的大背景下，“2014年地产行业在美元债券中也会出现一个违约的行业，但商业模式更贴近商业地产，住宅地产相对来说比较安全”。