兴润置业系违约溯源：旧村改造项目和土地跌价是主因

　　3月17日，《每日经济新闻》率先报道了浙江兴润置业投资有限公司及关联公司（以下简称兴润置业系）资金断链资不抵债、负债35亿元的消息。

　　在银行要停止房地产贷款传闻的背景下，兴润置业系因债务中逾24亿元为银行贷款，涉及将近24家银行，引发关注，被视为国内房地产企业违约的第一单。甚至，外界将此与整个房地产行业的走势、金融机构信贷风险以及中国经济运行相联系。

　　从昔日风光到如今没落，压垮“骆驼”的最后一根稻草究竟是什么？3月19日～21日，《每日经济新闻》记者再赴宁波和奉化，调查发现“兴润置业系”事件或只是当地一起孤立的债务风波，兴润置业中途接手的旧村改造项目和土地跌价，可能是造成企业资不抵债的主要因素。

　　土地跌价令资产缩水/

　　官方统计显示，“兴润置业系”现有资产30亿元，负债35亿元，其中银行贷款逾24亿元，民间借贷7亿元，还有4亿元是拖欠的工程款和员工工资。

　　对于兴润置业的资不抵债，奉化官方认定企业经营不善、被高利贷搞垮是主因。不过也有当地官员曾向记者表示，地价下跌对“兴润置业系”造成的伤害非常大。比如，兴润置业高端别墅项目 “桃源府邸”，2010年1月11日拍下该项目地块时，楼面价是7853元/平方米，共斥资6.6亿元。而2013年12月11日，世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司拍下同地段的地块，楼面价只有3204元/平方米，跌幅达59.2%。

　　“桃源府邸”一期和二期开盘后，虽然根据别墅朝向位置分别定价1500万元/套、800万元/套和500万元/套，但项目现场的门卫告诉记者，销售并不理想。奉化当地一位官员告诉记者，“桃源府邸”亏本是毫无疑问的。

　　此外，“兴润置业系”参与的长汀村旧村改造项目，被认为是公司最大的资产蒸发。有当地政府工作人员告诉记者，当年兴润置业实际控制人沈财兴接手长汀村项目时，综合成本估价高达1000万元/亩，银行也按此价值抵押放贷。但去年绿城在同地段拍得的周边地块价格仅328万元/亩。粗略估算，在此项目上“兴润置业系”资产缩水至少10亿元。

　　《每日经济新闻》记者从当地知情人士处了解到，“兴润置业系”的某高层在企业控制人沈财兴、沈明崇父子被捕后曾表示，前几年楼市好的时候，土地起拍价定得很高，现在楼市低迷，为了提高拍卖成交率，又把起拍价定得很低，特别是跟兴润置业相邻的地块，这对企业影响很大，导致企业资产缩水。该知情人士认为，企业负债的原因并不能完全归结为经营管理混乱。