上市房企利润下滑库存大幅上升 房市预期转向【2】

　　近日，在多个大行业绩说明会上均提出，今年对房地产开发贷款方面从严。建行作为历来对房地产行业信贷支持力度最大的银行，从2012年开始就出现了房地产开发贷负增长的情况，2012年下半年，建行提出了全行“开发贷不超过300亿元”的投放要求。截至2013年末，建行房地产行业贷款余额达5004 .28亿元，占比进一步下降至5.83%。“2014年，建行将保持房地产开发贷最多新增300亿元的要求不变，对房地产信贷投放的准入机制依然会严格实行名单制管理。”建行首席风险官曾俭华表示。

　　同样，工行方面，工行首席风险官魏国雄表示，在未来房企开发贷发放方面，工行会确定一个城市的准入名单和开发商的准入名单。“我们要求在房地产的具体项目上也要根据风险的大小，对开发商提出不同的资本金比例。一般而言，要求开发商项目资本金比例比国家规定的标准要高出10-20个百分点。”

　　谨防房企资金债务风险

　　的确，《中国房地产金融2013年度报告》显示，2013年，仅房地产信托就新增6848 .23亿元，比2012年上涨116 .49%。而海外融资，中国房企更是跃居世界第一。受2013年初Q E 3、日本量化宽松影响 ，2 0 1 3年 中 国 房 企 海 外 融 资4566.25亿元。其中，配股及IPO融资总规模286.33亿元，票据及发债总额2720 .10亿元，海外银行贷款1559.82亿元。此外，对于不完全统计的基金业来说，业内估计总额也高达2500亿元至3000亿元。

　　与此同时，房地产信托风险在2013年时有显露。随着前两年狂飙式突进，房地产信托项目2013年迎来了大规模到期。开发商不能按期偿还融资资金，选择延期兑付、信托公司宣布提起清盘房地产项目，甚至还有一些房地产信托计划引入资产管理公司接盘，一时间“保兑付”成焦点话题。

　　也正是因为此，《报告》显示，2013年1-11月房地产信托平均期限是1.9年，相比2013年上半年1.83年期限有所延长。对此，报告指出，房地产信托产品的期限已延续数月，其中原因便在于处于兑付风险的考虑。

　　而对于2014年风险，业内人士指出，现阶段房企整体资金链承压，由于信托等产品刚性兑付期有滞后，因此，短时间还不会带来较大风险，但是，进入2015年或2016年，若房地产市场仍未好转，随着2013年项目的批量到期，将迎来房企兑付风险高峰。

　　对此，邓永恒建议通过开拓多元化房地产资本投资渠道避免风险。

　　“通过证券化手段提高房地产金融资本市场灵活性。”邓永恒表示，资产转化为证券，向私人和机构投资者募集资金，转而投资房地产试产，避免政府仅靠卖地来开发的问题。对于证券发行者而言，不仅可以降低融资成本，实现规模经济，而且分散化资金来源有效降低企业融资风险。对于投资者而言，降低投资风险的同时可以稳定可预期现金流。然而证券化带来的风险也不容忽视，比如证券化滥用，系统性风险，道德风险等等。另外，亚洲城镇化进程加速以及随着中国人口老龄化速度越来越快，一些金融产品比如反向按揭在新加坡，韩国，日本都在探索发展，中国也可以考虑这方面的投资渠道。

　　“总之，如果仅仅通过买卖实体房屋进行投资理财风险较大，只有通过多样化投资金融渠道，才能在得到平 稳 收 益 的 前 提 下 将 风 险 降 到 最低。”邓永恒说。