北京在售楼盘真相调查：刚需盘“日光”存水分

　　晨报记者 武新/摄

　　深圳零首付、广州新盘打折促销、杭州开元地产多盘降价，又一波房价下降浪潮袭来的时候，被热炒的保定房价也被媒体曝光有水分，专家更是提醒人们不要盲目投资。北京楼市的真相又如何？利用刚过去的三天小长假时间，北京晨报记者对曾经热销的几个楼盘实地探访，调查发现曾最抢手的“刚需”盘，虽然号称当日售罄实际并没有售光。

　　探访一：

　　大兴天宫院熙悦春天(楼盘资料)

　　销空楼盘没有空

　　清明小长假期间，虽然一股小小的看房热席卷了京城，但与往年相比，今年三天的假期并没有给低迷的楼市注入多大的活力。据亚豪机构统计数据显示，北京今年清明节三天小长假仅签约205套商品住宅，而往年同期平均一天就售出超过300余套，“但为了让购房者尽快出手买房，不少开发商也是煞费苦心，有的甚至不惜人为地制作楼盘畅销的表象。”一位业内人士告诉北京晨报记者，4月正是楼市新盘供应的高峰期，不少开发商为了跑量，采取的手段也是五花八门。

　　“房子还没售完，销控表就已经销空了，但却告诉我们该楼盘还有房子可供选择。”清明节当天，一心想在北京大兴天宫院熙悦春天买房的林先生告诉北京晨报记者，该项目二期不少楼盘，本来还有未出售的房子，但在销控表上却标识着房子已被认购，林先生对此很不解，“让人很紧张，这不是误导我们吗？”

　　随后，在北京晨报记者以买房者的身份前往该项目售楼处时，发现当天看房的人并不是很多，却被销售人员告知房源很紧张，如果不赶快出手就会错失机会。在售楼处摆放的销控表也显示，大部分房源已出售，8号楼更是已经售罄。但当记者提出要看70平方米左右的户型时，却被告知8号楼还有不少楼层可供选择，“销控表上不是都显示认购完了吗？”面对疑问，销售人员解释称，销控表并不准确。对于8号楼盘到底还剩下多少套房源，销售人员表示尚不清楚具体数字。

　　记者登录北京住建委网站查询发现，熙悦春天二期于3月29日开盘，开盘楼栋为4号、 5号、7号、8号楼，共536套房源，其中8号楼有160套。北京晨报记者统计发现，8号楼除了91套房源显示处于资格核验中以外，69套显示可销售，没有签约房源。其他楼盘大部分都显示可销售状态。与现场“火爆”场面相距甚远。

　　对于宣称“开盘当日即售罄”的熙悦春天首期楼盘，销售人员向北京晨报记者核实，首期楼盘目前仍有可出售房源，“70、80、90平方米的户型都有，但是不多了。”熙悦春天首期于2014年2月16日开盘，均价23000/平方米，共推出房源528套，户型为70、80、90平方米的刚需型房源，该项目对外宣传时称，开盘当天所有房源售罄。但截至昨天发稿时，北京晨报记者从北京住建委网站查询发现，该项目还有33套可售房源。

　　探访二：

　　大兴庞各庄众美城(楼盘资料)

　　畅销楼盘时隔一月仍发广告单

　　“先生，要到众美城看房子吗？”清明节期间，北京晨报记者刚出地铁天宫院站就被一广告派单员拦住，并被邀请前往众美城看房子。众美城所在的庞各庄镇位于地铁4号线天宫院站向南4公里，该项目第二期于3月9日领证入市，推出90平方米的两居室和120平方米的三居室，均价为1.73万元/平方米，这也是该项目最后一次开盘。由于对外宣称开盘当日去化率就达到七成，被媒体质疑隐瞒剩余房源数量，故意制造热销假象。而一个月过去之后，曾经对外宣称热销的楼盘依然还在派发广告单，则进一步印证了这种质疑。

　　从天宫院地铁站到庞各庄的众美城坐公交车需要30分钟的路程，而北京晨报记者在前往该项目时，仅等公交车就花了40分钟，在这个过程中不少“黑车”司机不断地过来询问，要不要坐车，“40块钱，一分也不能少。”和前来“抢客”的司机讨价还价时，司机给出的最后价格。

　　“交通不是很方便”众美城销售人员也坦承，由于交通因素确实给楼盘的销售带来了影响，但该销售人员却坚称，楼盘的销售情况很好，剩余的楼盘已经不多。

　　与销售人员的说法不一样，“前段时间去众美城看房的房客还挺多的，现在基本很少见了。”一名自称载过不少房客去众美城看房的私家车司机说。北京晨报记者在众美城的售楼处也发现，虽然是节假日，但是来这里看房的人并不多，“现在只剩下90到120平方米的房源了，所以，看房的人比较少，因为房源已经不多了。”一名销售人员解释。

　　但当北京晨报记者询问90平方米左右的房源还剩下多少时，该销售人员却闭口不谈。

　　北京晨报记者从北京住建委网站上查询得知，众美城还有大量可出售房源，在众美城二期推出1、2、6、7号楼共413套房源中， 294套房源显示可售状态，占到总数的71.2%。

　　相关机构人士分析，影响众美城楼盘销售的除了该楼盘位置偏僻，交通不便的因素外，天宫院附近的楼盘集中开盘也是一个重要因素，但主要因素还跟今年整个楼市不景气的大背景相关。

　　探访三：

　　房山智汇雅苑(楼盘资料)

　　地铁盘平价售房也不光

　　智汇雅苑位于房山区五环以外良乡高教园区，北京晨报记者乘坐地铁房山线到达良乡大学城北站，从A口出站走了五分钟就到了售楼处。销售人员指着沙盘向记者描述智汇雅苑的交通优势说，“我们楼盘离地铁房山线很近，大约有200米的距离，买这的房子出行很方便。”

　　去年，像这样位于地铁边上的刚需盘，一开盘就立即售罄，日光盘频现。很多购房人攥着手里的钱却买不到房，因为排号抢房的人太多了。但是，今年一季度，北京楼市没有像去年那么火热，日光盘不再日光的现象出现了。

　　“智汇雅苑在开盘的时候，推卖出400多套住宅，当天卖出了300多套房。”销售人员解释说，该楼盘以两居室为主，还有少数三居室和四居室出售，前来购房的客户以刚需为主，这些购房人有的是准备结婚购买婚房，有的是刚上班首次置业。该销售人员透露，在去年末，该楼盘蓄客情况挺好的，大约有上千人排号，可是今年开盘的时机不佳，恰好赶上大兴有几个刚需楼盘开盘售房，一部分在智汇雅苑排号的客户担心买不到房，转去大兴买房。

　　该销售人员拿了几张户型图指着给记者看，“这个户型南北通透，布局合理，还有4套房了。我们的房子卖得不贵，均价21000元/平方米，价钱比预期的23000元/平方米低些。”

　　为了强调智汇雅苑的价格优势，这位销售人员向记者谈论起同一地区周边拿地的情况，像一位资深专家一样提到“楼面价”“溢价率”等专业术语。“去年下半年，万年基业拿了地铁东边的一块地，楼面价达到18000元/平方米。今年该项目要是开盘估计单价就得奔三万。”销售人员说，您现在一犹豫错过了购买智汇雅苑的时机，以后周边房价涨了，您想买到合适的房子就更难了。

　　记者从北京美联获悉，在智汇雅苑周边的新盘并不少见，其中首创新悦都(楼盘资料业主论坛)今年3月二期开盘，均价22000元/平方米，比上一期上涨22.22%；金地朗悦(楼盘资料业主论坛)也计划在4月开盘，均价大约23000元/平方米。

　　开发商卖房玩三招

　　多位业内人士提醒，房子是否售完最终还要以住建委官网的网签为准。而为了烘托楼市热销的假象，开发商常常采取以下三招迷人眼。

　　方式一：

　　“售罄”常作营销手段

　　北京晨报记者调查发现，不少售罄的楼盘其实还是有可售房源的成了一种普遍现象。其中，上上城青年社区二期(楼盘资料)在2014年1月1日开盘时即宣称当日售罄，但昨天北京晨报记者致电该项目的销售人员时，仍被告知，尚有20多套的房源可出售。而大兴的鑫苑鑫都汇一期在2月21日开盘时也对外宣称，当日售罄，但该楼盘的销售人员告诉北京晨报记者，仍有几套可售。有机构人士坦言，开发商对外公布虚假销售数据，以热销、售罄来对外宣传，目的是为了促动潜在购买者加快出手，“这是房地产销售的一项常用手法。”

　　方式二：

　　买家多了加推房

　　同是地铁刚需盘东亚印象台湖(楼盘资料业主论坛)此前传出消息，称4月初新开盘的200套房源当日售罄。但当北京晨报记者以购房人身份询问售楼处销售人员时，实际情况并非如此。东亚印象台湖一位售楼处销售人员说，“开盘当天，有五百多人前来选房，由于人太多了，我们又加推了一栋楼。这样还剩下几套房子没有卖完，两居室、小三居的房子都有。您有兴趣可以过来看看房。”对于房子的价格，这位销售人员表示，“目前精装修的房子均价23000元/平方米，毛坯房子均价为21500元，比预期房价低了一千元。”有业内人透露，部分开发商还在打着“擦边球”，一次性拿了多栋楼盘预售证，但不会一次全部放开销售，只是客源多时可以随时加推房源，“房源比客源充足”。

　　方式三：

　　精装改为毛坯卖

　　在近三个星期开盘的项目中，像智汇雅苑此类刚需盘未见日光的情况，并不少见。北京美联市场研究部高级经理张磊告诉北京晨报记者，在近期推新的项目中，万科幸福汇(楼盘资料业主论坛)、首城汇景湾(楼盘资料)分别以14000元/平方米、13100元/平方米的价格入市，比之前开盘价格分别微涨了4%和2%，而保利首开熙悦春天的销售均价为22500元/平方米，与上一期基本持平。但是，与之前开盘不同的是，这三个楼盘此次开盘均未取得“日光盘”的销售盛况。

　　张磊同时透露，通州台湖的首开万科公园里(楼盘资料)的拟售价格也同样低于市场预期，该项目上期开盘均价32000元/平方米的精装修，而就在前几天开盘的公园里售价为29000元/平方米，但是装修规格改为毛坯。除去精装部分，公园里也是平价开盘。在近期开盘的新盘中，房山区和大兴区成为主要供应区域，所以新盘基本位于西南及南五环地区。

　　点评：

　　楼市有危险要玩悠着点

　　目前，很多项目开盘时只拿出部分房源探底来吸引客户，或是直接打出日光的幌子；或者是先爆出一个预期高价，然后低价开盘……这些做法无一例外就是想引起购房者的“恐慌”，害怕不断涨价从而立刻出手购买。

　　多数业内人士并不赞成这种做法，这种营销策略在短期内确实会起到一定的作用，但时间久了，购房者会看破这种涨价的把戏，从而放弃原有的购房计划。开发商玩这种把戏实际上是很危险的，如果不具备客户积累量大、产品本身品质过硬、所剩房源比较少、不担心后期销售问题等足够的条件，最后很容易“骑虎难下”。

　　晨报记者武新实习记者李张光

　　(北京晨报)