亦庄楼盘打响降价“头炮” 为跑量花招百出

　　刚刚过去的“五一”假期对于楼市来说，可谓是利空连连，先是万科高层对楼市现状种种“看不懂”的谈话流出，引发舆论讨论；而后，假期成交量也意料之中再次下滑，只是意料之外地下滑到3天不足200套，创下七年来新低。在这样的背景下，低价跑量，甚至直接推出名则“特价”实则降价的楼盘开始增多，尤其是新盘集中，又在去年成交了多块高价地的亦庄区域，几乎所有的项目都在想方设法搞促销，有的降价推出“特价房”；有的推出送精装；也有的只开一栋楼，刻意营造热销。可以说，在当前的亦庄区域，可以看到各式只有楼市下行时才会出现的促销手段。这些新盘、老盘项目积极寻求跑量，也使得亦庄被推上了楼市的风口浪尖。

　　上周六，刘文龙（化名）带着妻子和自己的父母来到了位于亦庄经济技术开发区的北京城建·海梓府(楼盘资料)项目。与售楼处里大部分人都是前来咨询特价房不同，刘文龙一家此行的目的则是向开发商讨个说法。

　　“海梓府去年12月份首次开盘时，我和妻子就选定了15号楼的一套房。其实之前也考虑过亦庄的金茂悦、林肯公园等许多项目，但最终还是因为北京城建·海梓府较低的密度，和主打洋房的高品质，才最终下决心买的。”刘文龙对北京青年报记者表示，他买房的时候，所有的专家都在说房价会涨，亦庄的土地也接连拍出近3万元/平方米的价格，这都让他认为36000元/平方米的海梓府一定万无一失。

　　但令刘文龙意想不到的是，买房的喜悦仅仅过了四个多月，苦恼和愤怒就随之而来。今年4月底，北京城建·海梓府突然传出团购特价房的消息，某网站在首页上挂出的优惠信息显示，“海梓府将推出80-120平方米洋房和230-410平方米的叠拼别墅，即日起报名即享受28800元/平方米起的团购价格，并且洋房均为精装修，团购截止时间为2014年6月30日。”

　　刘文龙向北青报记者解释，自己也知道要遵守契约，但他认为现在大部分的买房人都是刚需，为了一步到位，往往要东凑西凑集齐首付款。而开发商方面在新盘推出仅四个月，就大幅降价了20%，在他看来涉嫌价格欺诈。因此今天一家人来售楼处就是希望能够退房。但是到了售楼处，刘文龙却发现，之前卖房的销售人员都被换走了，找人都没法找，相持了一个上午，接待人员只表示会向上反映，但始终未能给刘文龙想要的说法。

　　对此有业内人士解释，海梓府推出的28800元/平方米的特价房只有少数几套位置较差的房源，更多的是噱头作用，大部分房源的成交价格都在3.2万元/平方米左右，但还是相比一期价格有一定幅度的下调。

　　亦庄新盘降价引业主不满

　　开发商否认亦庄全面降价 产品不同导致售价有差异

　　无独有偶，在楼市的震荡中，去年风头正劲的亦庄区域，如今有多个项目陷入了降价的传闻。除了搞特价团购的海梓府外，1公里外的金第万科·金域东郡(楼盘资料)也在4月底推出了二期房源，主打70平方米和90平方米的户型，均价为3万元/平方米，最便宜的房源只需200万就可买回家。对比去年底一期房源成交均价都在34000元/平米左右，因此被指降价。

　　此外，值得一提的是，开发商再次采用了小规模推盘的方式制造日光。金域东郡在4月25日，共获得了四栋楼的销售许可证，但最终只拿出了4号楼一栋来销售，222套房源当天便被抢购一空，一位排号在100多的业主甚至用“爆棚”来形容当天的开盘情况。

　　不过，在记者的探访中，金域东郡的一位销售负责人并不认同降价带来热销。他表示，一期卖的是9层楼高的板楼户型，而二期推出的4号楼则是28层的高板，产品不同，价格自然不能简单对比。

　　而另一个亦庄区域的大盘项目亦庄·金茂悦(楼盘资料)，均价接近4万元/平方米，虽然并未有降价信息，但一位知情人士表示，开发商还是主动找了多家代理公司，也大幅提高了每套房的提成比例，为的就是能促进销售。

　　不仅是众多新盘，就连深耕亦庄区域多年的成熟大盘林肯公园也被爆推出特价房源，其售价从3.6万元/平方米降到了3.2万元/平方米，并且对外打出了折合单价26000元/平方米(3.2万元/平米的房价含6000元/平米的精装修)的广告。众多新老项目的跟进，也被解读为亦庄楼市进入全面降价的信号。

　　对此，北京和裕地产公司营销中心总经理王骞同样给予了否认。王骞向北青报记者表示，林肯公园实际上是分为A区和B区两个组团，B区距离地铁较近，也是项目景观主要呈现的区域，售价一直是3.6万元/平方米，并未松动。而A区只有5栋楼，相对比较独立，距离售楼处较近，但距离地铁和社区商业都比较远，因此一直是整个项目价格较低的部分。该部分去年的推盘价格是2.8万元/平方米（包含6000元/平方米的精装修），今年推出的3.2万元/平方米（包含6000元/平方米精装修）实际上不但未降价，还有一定幅度的提升。

　　但王骞同时也透露，楼市整体比较动荡，公司确实有平价推盘促销的打算，考虑到A区与B区的实际差距，在定价上，A区房源的价格相对较低，也是为了能尽快出货走量。

　　为什么是“亦庄”打响“头炮”

　　虽然开发商对于降价矢口否认，但亦庄楼市众多项目加紧跑量出货，价格松动却是不争的事实。在不久前，住总万科橙(楼盘资料)等多个纯新盘项目取消了精装修，以低价入市，都以政府指导定价为说辞，否认降价。与之不同的是，如今亦庄多个价格优惠的楼盘则都是老项目后期，这也被业内人士看做是楼市下行的重要依据。

　　为什么在众多新城中，会是亦庄先打开了降价通道？对此，一家房企的营销负责人告诉记者，一方面是由于新盘集中导致亦庄竞争压力较大，亦庄在过去两年里成交了大批住宅用地，像亦庄·金茂悦、城建·海梓府、中信新城以及金第万科·金域东郡都是彼此相邻的项目，最远的距离不过三五公里，即便开发的产品各有不同，但也难免形成了竞争关系。楼市成交遇冷时，这些项目都需要提高周转率，快速走量，因此就不可避免地出现了价格战，降价促销就不足为奇了。

　　另一方面，亦庄在去年8月和11月，先后由融创、葛洲坝联合体以及首开、住总联合体创造了两个区域地王，将亦庄楼面价推向了3万元/平方米的高峰，这在当时几乎是亦庄新房的售价，也刺激了亦庄各个在售项目的争先涨价，同样为如今价格的回调和松动埋下了伏笔。

　　此外，自住房即将在下半年大量供应，届时很可能对市场中的刚需和改善需求形成分流，纯商品住宅项目的销售难度将进一步增加。亚豪机构副总经理任启鑫就认为，5、6月份对许多房企来说，是最后要抓紧冲刺业绩的机会，为了完成上半年的任务指标，房企推盘积极性仍将维持在高位，但供应大增也难以改变当前成交低迷的现状，部分性价比优势不突出的楼盘恐怕只有选择“以价换量”来刺激销售。

　　需求迷茫导致市场观望 专家建议观察金融货币政策动向

　　对于亦庄区域引发的价格松动，北京房地产业协会秘书长陈志认为并不能以此作为判断楼市走向的依据。陈志告诉北青报记者，“市场上的信息过于复杂多变，许多信息还只是碎片，并不能反映出一个真实的市场。”一方面土地成交依旧火热，截至4月末，北京2014年的土地出让收入已经突破了1000亿元，达1069.63亿元。与全国多数地区的土地市场转冷的情况相比，北京今年供地节奏加快，地价依旧上涨。另一方面，楼市成交则持续降温，无论是新房还是二手房，成交量的萎靡不振导致降价传闻不断涌现。

　　陈志认为，目前楼市最大的问题就是需求的迷茫，很多购房人也不知道到底该不该买房，只能选择观望。尤其是当前房地产政策并不明朗，中央对于是否继续打压房地产还是“救市”并没有明确表态，即便一些城市开始自行放开限购，但整个银行体系对于房贷的控制依旧严格。

　　陈志表示，据他了解，二手房贷款的减少直接导致了二手房成交陷入困境，而二手房交易的下滑直接影响了换房人购买新房。他建议在目前并不明朗的时候，可以再观望一段时间，如果二季度金融货币政策出现松动，更多的资金流向房地产就意味着“救市”可能开始，而如果二季度乃至三季度金融货币政策依旧趋紧，那今年楼市也很可能要勒紧裤腰带了。

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　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，在经过了4月份的推盘高峰后，5月份北京楼市成交仍以历史最低位开局，进一步证明了在自住商品房、信贷等多方因素的强力冲击下，市场预期正在持续下降，即使是大量房企跑量清盘、供应大增，也难以对买方日益浓重的观望情绪产生有效刺激，伴随着成交量的不断萎缩，北京楼市正在逐渐由买方市场占据主导。

　　而据亚豪机构统计数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均价也出现下行，仅为20836元/平方米，对比上一个三天小长假——清明期间，价格下探幅度高达18%。

　　(北京青年报)