北京亦庄楼市赌局："中央居住区"概念造城难

　　“师出有名”自古至今一直是中国人的行事准则，古有斩白蛇起义、黄袍加身的故事，而今开发商凭空造城运动更是如此，CBD后花园、中央别墅区、中央居住区、临空居住区等响亮口号的背后真正落实的至今尚不多见。亦庄新区这个偏安大兴与亦庄一隅的“中央居住区”的故事能讲多久还是个未知数。

　　南城无高端

　　早在若干年前，一位北京的著名房地产投资人就曾向记者透露过“自己房地产投资的准则就是长安街以南一步不去”。

　　据他介绍，当年投资华贸中心却放弃了对面世茂大厦更低的价格，就是遵循了这个原则。目前两个项目的租金差距证明了其判断的准确性，华贸中心的租金为11元/天/平方米左右，而对面世茂大厦的租金为8元/天/平方米左右。

　　“经过了十年的楼市黄金期，而北京南城楼市却一直落后于整个北京市的整体发展，主要是在功能定位上，南部区域承担的更多是低端商业，如大红门、新发地、木樨园等批发市场，这在一定程度上决定了区域人口的整体水平，也导致了很多不错的南城项目缺乏高端客户的支持。”一位业内分析人士向记者表示。

　　在过去几年中南城确实也出现了不少不错的项目，但是最终并没有获得市场更多的关注。

　　以陶然亭公园附近的一瓶为例，目前尾房的价格在8万元/平方米左右，项目与公园可以说是无缝对接。而位于东四环区域的广渠金茂府的价格却达到了12万元/平方米。

　　同样以方兴旗下的两个同系项目亦庄金茂悦和亚奥金茂悦为例。目前亚奥金茂悦的销售价格为5.3万元/平方米，而亦庄金茂悦的价格只在3.5万元/平方米左右。南北城房价的差距可见一斑。

　　而明年被称为北京豪宅的集中爆发年，一批天价项目将陆续上市，而酝酿已久的首开以5.9万元/平方米斩获的亦庄地王至今尚无消息。

　　凭空造城难

　　根据亦庄规划，将在西部地区打造一个3.8平方公里的高端居住区，中央居住区概念由此而生。

　　2013年的一次活动中，开发商曾经描绘了这样一幅蓝图。

　　在亦庄西区规划了优质的公共配套，其中30万平方米体育公园和53万平方米生态公园，政府意图将这片区域打造成一个综合发展、具备活力的宜居新区。现在众多开发商已开始关注这个配套好、起点高、离城近的后起之秀——亦庄中央居住区。以方兴为首的万科、城建、中信等数十家知名开发商进入这片区域，共同建设发展。中央居住区后期将有数十块土地入市，地价越来越高。2013年8月14日融创葛洲坝所拍地块，楼面价已达2.8万元/平方米和3.2万元/平方米。相信在不久的将来，亦庄进入“5万元时代”指日可待。

　　的确，在亦庄开发商的集体造势中，亦庄房价像坐火箭一样向上冲高，在2013年底时，桂园南里的二手房已经冲击到了3.5万元/平方米，部分新建商品房已经达到了4万元/平方米左右，而一些别墅项目的报价甚至达到了5万元/平方米。而喧嚣过后的现状是亦庄房价现在出现了回落，桂园南里的二手房现在的价格在2.5万元/平方米以上，部分新建楼盘的价格在2.8万元/平方米左右。

　　“尽管亦庄的地价不断被推高，但是毕竟区域此前的规划是以电子制造业为基础，区域内的配套并不高，而且聚集大量的低端产业工人，购买力偏弱。”亚豪机构负责人向记者表示。

　　一个规划、一股拿地热情就想凭空造就一个高端居住区显然难度很大，翻阅历史会发现，南城自古就是皇家游园打猎之所，与达官显贵居所选择毫无关系。

　　亦庄的前途

　　从轰轰烈烈的南城计划到首都新机场，北京南城的前途似乎变得更加光明。

　　“未来首都第二机场的主要配套设施将围绕南中轴线做文章。”金地格林路林云墅营销总监王艺凝判断。

　　而对于未来亦庄西区的发展，业内显得非常乐观。“亦庄西区是近年来北京土地集中释放的区域，区域位置起点高，开发商品牌效应明显，但是短期内由于供货集中，区域销售压力较大。”龙湖·双珑原著销售负责人常天旗向记者表示。

　　首都第二机场的落户无疑对亦庄区域的发展是一个重大利好，争夺机场主要配套生活区成为了不少项目的未来规划。从目前来看，大兴黄村的自然优势更加明显，生活配套以及商业配套是最为齐全的，而亦庄尚处于起步阶段。

　　在亦庄西区，最大的卖点就是占地面积相当于四个颐和园的南海子郊野公园，但是由于该公园地理位置偏僻，周末去的人并不多，在北京五环附近的项目基本上全有公园配套，有的项目甚至被三四个公园环抱。

　　靠着抬升地价凭空造城的亦庄西区尚需时间的锤炼，何时实现5万元时代还是个未知数，就如同2009年的通州誓冲3万元时代，而今区域内3万元/平方米的项目亦是凤毛麟角。从市场长期来看价格肯定是上涨的，但是获利多少只有企业自知，把鸡蛋放一个篮子里显然并不可取。