开发商北京高价拿地危机已现 既有项目去化艰难

　　曾在过去两年对赌房价继续上涨、甘愿以“面粉贵过面包”代价拿地的开发商，或许将迎来冲动的惩罚。北京商报记者近日在通州台湖调查发现，这个曾是去年北京土地出让黑马的区域，正在面临既有低楼面价项目去化难的问题。业内担忧，低楼面价项目在面对市场下行尚且可以通过降价来应对，而下半年即将开始入市的高地价项目，可能会面临退无可退的境地。

　　既有项目去化艰难

　　位于六环内通州与亦庄中间地带的台湖，热起来可以用“突然”来形容：没有明确规划的利好、没有轨道交通的便利、没有前期市场大品牌开发商入驻后的培育，却在2012年底开始，伴随着土地的集中供应，万科、泰禾和世纪鸿率先杀入。

　　北京商报记者昨日在台湖镇看到，道路空旷荒凉，民宅和人烟都堪称稀少，鲜有商业气息。当前台湖在售的3个项目中，东亚台湖印象位于台湖北部，在其南边约5公里是相邻的首开万科公园里(楼盘资料)和泰禾一号街区。

　　“所有台湖项目当前去化都很缓慢。”东亚台湖印象作为区域的老项目，自2012年以1.6万元/平方米左右开盘后，因看到周围地价一路暴涨惜售，直到今年4月才又开了4栋楼。不过，眼下已不再是2013年刚需见房就抢的市场，东亚台湖印象目前的销售价格约2.2万元/平方米，虽仍为区域较低的价格，但去化（去库存化）远不如去年。

　　同样4月入市的首开万科公园里，其价格赶上了“降价潮”，预售价格为2.6万-2.7万元/平方米，远低于此前销售人员声称的3.1万-3.4万元/平方米。上述项目在蓄客期都遭遇蓄客不足，开盘后转入自然销售，并有电商优惠，销售人员推荐的房源，几乎各个楼层朝向都有选择余地。

　　另一项目泰禾一号街区则主打商住，1月一期产品以3.2万元/平方米入市之后热销，上千组客户短时间便积累完成，但其二期产品先后预告4月、5月内开盘，但最新的预告又推迟到了6月，或因蓄客不足所致。

　　土储集中的双刃剑

　　北京商报记者梳理台湖区域成交记录发现，从2012年底到2013年8月，台湖区域有多幅经营性用地密集出让，其中万科联手首开拿下4块，世纪鸿拿下3块，泰禾抢得2块，台湖“垦荒者”东亚新华也补充了1块，土地资源基本集中在这4家开发商手中。

　　“某一个区域土地资源集中在一部分开发商手中，原本是有利于定价的。”一位房企营销总监直言，在没有前期低成本项目前，区域内几家大开发商的价格就是市场价，但是因为有了更低成本的项目，一旦这些项目在降价的情况下去化率依然有问题，高价拿地的开发商就很困难了。“毕竟成本在那，降也是有限度的。”

　　北京市土地整理储备中心资料显示，台湖2012年平均楼面价约为5554元/平方米，2013年平均楼面价为10877元/平方米，楼面价同比上涨96%。其中，万科联合体所拿地块的楼面地价相对较低，4幅地块从9000-1.6万元/平方米楼面地价均有，而泰禾拿下的土地价格则为相对较高，最高为19053元/平方米。

　　北京中原地产首席分析师张大伟表示，需要注意的是，台湖区域虽然整体地价较高，但各家开发商所拿地块的差距颇大，导致开发商各自的压力不一样，未来区域将进入大量同质化竞争，对于其价格下挫将有促动。

　　冲动拿地危机已现

　　“台湖区域此前的市场竞争基本可用空白来形容，但因为土地供量的充沛，与市场进驻的先机，因此获得品牌房企争抢。”

　　业内人士分析，由于拿地时间关系，台湖区域多数房地产项目都在今年开盘，区域将进入放量期，但面粉贵过面包的项目入市时间正好踩在了北京楼市下行的点上，未来势必要面对集体定价低于宣传、去化慢于预期的问题，高地价的台湖已经不再是毫无风险之地。

　　亚豪机构副总经理任启鑫指出，目前台湖区域轨道交通欠缺、配套不完善无疑是区域发展的硬伤，在市场遇冷下，较高的土地成本无疑对后期开发与销售带来了更高的风险，产品的后期定价与入市时间更需谨慎，稍有不慎就有可能处于尴尬境地。

　　(北京商报)