房企资金链再露危机 地产大牌济南垫首付促销【2】

    将致风险大增

　　虽然开发商的上述活动让不少购房者心动，但在接受导报记者采访的业内人士看来，其中风险不容小觑。

　　“开发商拿钱，但风险还是购房者承担。”济南一家房地产集团的项目部总经理高杰(化名)对记者表示。此类活动相当于开发商借钱给购房者付部分首付，双方私下签订的协议中，应该已经注明若购房者不能按时偿还这部分首付，房产则由开发商收回等条款。“房子一直在开发商手中，购房者则有可能损失前期投入的资金。”

　　高杰认为，“垫首付”的出现虽然对购房者来说大大降低了购房门槛，但也使一些手头资金不多的购房者过早加入到买房的行列。“这些购房者一边每月还着四五千元的贷款，还要在一年内补齐十几万元的‘缺口’，有出现断供的隐患。”

　　张文清也认为，“垫首付”可能让部分达不到银行贷款审核资格的低收入人群购得房子，这对办理贷款的银行也意味着较大风险。

　　据悉，早在2008年，广州、杭州等城市就出现过“垫首付”甚至“零首付”的例子，当时曾引起地方金融机构的警惕，随后被各银行叫停。

　　“如果行里知道，肯定不允许。”一家国有银行济南某支行信贷部门的工作人员张建对记者表示，银监会曾对此类情况专门下发授信风险管理通知，叫停“假按揭”、“假首付”等促销行为，并将之列为重点整治对象。

　　张建表示，虽然银行对房贷客户还会有各项标准进行风控，但首付无疑是其中最重要的一点。“特别是现在各行对房贷都比较谨慎，部分行已经要把首套房首付比例提至40%，怎么还敢变相降低门槛?”

    凸显房企压力

　　值得关注的是，上述推出“垫首付”活动的开发商多为业内排名靠前的房企，其“顶风而上”的促销原因引人深思。

　　“一是资金上有短期垫付的实力，二是他们的销售压力太大。”高杰对此表示，济南楼市的表现一直比较稳定，但近两个月来成交量并不理想，有楼盘已经启动限量式的降价促销，更不用说在全国布局的大型房企了。

　　记者也注意到，上述促销的“原山首府”和“融汇爱都”项目目前已经过了认筹期，但仍有房源在售，且不乏较好楼层，这与以往济南“名牌”楼盘动辄超额认筹、一日售罄的火爆场面相比，差距可谓不小。

　　济南市住宅与房地产信息网数据显示，原山首府项目已获得预售许可证的一期4号楼，网签21套，不到可售总套数的一成;融汇爱都目前已网签套数占可售总套数的比例也不到五成。虽然其中有办理房贷等业务延迟效应，但从一个侧面也能看出楼盘销售表现不佳。

　　“一季报中，A股上市房企净负债率达到历史高位，一半以上短期偿债能力都出现下降。加上今年制定的销售目标较高，‘跑量’成为房企的主动选择。”华东某券商地产行业分析师孙哲对记者表示，房地产业前期快速扩张致其背负较大债务，又遇上如今降温的市场行情，行业内危机四伏，“销售不利导致目前对房企很重要的预收账款快速下降，如果这种情况再没有改善，很可能造成企业资金链恶化。”

　　这一情况也被各机构密切关注。近日，德银就宣布下调了对世茂房地产(00813.HK)的每股净资产及2015至2016年的盈利预期。其指出，该公司积极购入土地，令负债比率上升，但如今市场气氛疲弱、降价压力大，若公司销售所获得的现金少于预期，将成为现金流最脆弱的开发商之一。