房价或将短期探底 地产商欲借央五条去库存

　　即便央行已经做出“合理支持个人住房信贷”（下称“央五条”）的表态，并向商业银行“吹风”，此举也一度被外界解读为“救市的开始”。然而，现实之中楼市的转折点却可能还十分遥远——面对央五条，中国大部分一线开发商的第一反应是抓紧时机去化库存。

　　包括万科、保利、中海等在内的一线房地产开发企业，都已经在内部做出加快向市场投放房源，加快去化速度的策略和部署。饱受存货增加和去化速度趋缓的中国地产商，正把央五条可能发挥的市场影响，当做去化库存回收资金的绝好时机。

　　如果商业银行对央五条“落实到位”，为刺激购房者尽快做出购买决策，部分房地产开发企业已经开始考虑“一次降价到位”的定价策略。在这样的背景下，“央五条”之后的中国楼市并非会立刻出现“惜售涨价”的局面，而短期内的房价探底则成为大概率事件。

　　银行尚在“消化期”

　　“除非降低存款准备金率，或者放松存贷比管制，否则，我不是十分看好这次‘央五条’之后各商业银行的执行力度。”中原地产华北区首席分析师张大伟表示，从去年年底开始的这轮房地产市场调整，主要原因就是住房按揭贷款的紧缩。

　　《中国经营报》记者从万科、保利等一线房地产开发企业下的多个在售项目获知，截至发稿时，大部分住宅项目办理按揭贷款的银行审批时间并没有缩短，仍维持在15~20天的时间，同时也没有出现银行大面积为首套、首次改善购房客户提供利率优惠的情况。

　　商业银行对“央五条”显然还处在“消化吸收”的阶段。5月12日，人民银行召开“住房金融服务座谈会”，人民银行副行长刘士余主持会议，会议提出五条意见，涉及商业银行应提高按揭贷款发放效率并合理定价等内容。

　　“我们曾经多次与银行沟通，并且分析了这轮住房贷款紧缩的原因。”5月15日清晨，某全国性房企副总裁向记者表示，此轮房贷紧缩是银行根据自身商业利益做出的选择，而不是由监管层的统一布置而来，相反，从2013年年末以来，国务院的多份文件中，都曾提出要支持居民首套购房。

　　目前，监管层对于银行信贷规模实施“贷存比”管控，即贷款总额和银行存款之比，不得突破75%的红线。2014年5月，人民银行发布的数据显示，截至2014年4月，居民存款总额同比2013年同期减少约1.23万亿元人民币。这实际上直接压缩了银行贷款的总规模指标。

　　张大伟表示，由于住房贷款还款周期长，利率水平、收益相比小微企业贷款等业务明显偏低。因此，在贷款规模受到压缩的情况下，银行更乐于选择那些收益率较高的业务，从而压缩房贷的比例。而目前，除非央行降低准备金率，或者放松贷存比约束，否则银行很难违背商业利益做出大规模支持住房贷款的实质举动。