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资金饥渴倒逼分拆上市

方兴地产拟拆分酒店背后【2】

余燕明

    日前,方兴地产委托多家境外银行为经办人筹借40亿元用于其酒店业务分拆上市。多家券商分析,打包酒店业务上市,正是逐渐走上高周转之路的方兴地产对资金的饥渴。
2014年05月22日10:17    来源:人民网-房产频道    手机看新闻

转不动的高周转

倘若方兴地产成功分拆酒店业务赴港独立上市,这意味着方兴地产将在香港便拥有两个上市融资的平台。而在方兴谋求上市融资的背后,其房地产开发业务必须走高周转之路,才能将住宅板块业务盘活。

今年,方兴地产位于亦庄板块的亦庄金茂悦新开的两期产品卖得极为吃力。北京住建委官网显示,今年3月底新推的三期4栋楼,总计248套房源,截至到目前实现签约、预订及备案的房源仅有57套,成交量十分惨淡,而该项目四期也将在今年5月份入市,届时亦庄金茂悦的去化压力将继续累积。

值得注意的是,就在亦庄金茂悦的对门,北京城建海梓府项目采取“一降到底”的做法,一下子将价格从3.5万元/平米,降到了2.88万元/平米。从产品来说,海梓府项目比亦庄金茂悦更具竞争力,其为低密度花园洋房产品,而亦庄金茂悦则是高板产品。相比海梓府的突然降价,亦庄金茂悦无奈地维持着3.8万元/平米的高价,降不下来,也很难卖动。

人民网记者调查发现,比亦庄金茂悦位置更好的融创枫丹壹号项目,前不久新一期开盘,其位置和产品都堪称区域最好,但是就3.8万元/平米的价格,也仅卖出去了5-60套,虽然项目方宣布当日销售100余套,卖货8亿元,实际上人民网记者结合建委签约情况和业内采访了解,该项目成交不过5-60套。

最值得关注的是,枫丹壹号项目在“五一”之前摸排客户购买意向,还有100多个强烈意向购房者,就过了一个假期,这些人突然消失。市场观望情绪,对亦庄楼市带来了致命的杀伤力。

此前,方兴地产执行董事李丛瑞就直言,对于方兴的高端产品来说,影响主要来自两个方面,一是价格的影响,二是销售量的影响。显然,亦庄金茂悦已经在销售量遇鲠。

当然,亦庄金茂悦的滞销,只是方兴地产今年业绩表现低迷的冰山一角。

根据方兴发布的销售数据显示,今年前4个月,方兴地产累计取得物业签约销售额33.8亿元,只相当于去年方兴地产销售收入145.9亿元的23%。而今年年初方兴地产预期设定的销售增长目标为30%,即2014年预计录得合同销售收入200亿元左右。

然而,销售业绩的严重萎缩却并没有妨碍方兴在土地市场的阔步向前。

公开资料显示,今年以来,方兴地产已于杭州拱墅、上海闸北以及北京亦庄等地耗资多达180多亿元拿地。虽然李丛瑞指出该数据应该包括与其他开发商合作的部分,但是其表示今年方兴仍将斥资150亿元在一、二线城市拿地。

根据方兴地产发布的业绩报告,方兴地产总资产周转率达到20%左右,虽然其负债率仍维持在40%左右的低位,但是,去年的财报显示,截至2013年底方兴地产银行贷款及各项借款也升至358亿元左右,比2012年新增债务75亿元,同比增长27%。

值得注意的是,2013年,方兴地产融资成本也超过13亿元,同比增长34%。这其中,方兴地产除了其传统的惯用银行贷款外,也开始同步转向其他融资渠道,比如在去年12月份就密集引入平安信托9亿元、黑石集团近8亿元融资。而华平私募已然是方兴地产仅次于中化系的第四大股东,累计权益占比达到40%。 

“实现较高的存货周转率的前提当然是项目的去化比较快,而这也是很多房企在在项目中间引入融资的原因,高周转让资金得到充分的利用。”兰德咨询一位研究员分析,“如果项目卖不动,高周转也就没办法做到。”

“方兴地产将酒店业务分拆上市,最直接的效果就是方兴将会多出来融资渠道,降低对债务融资的依赖度。”上述穆迪高级分析师表示,这也反证了方兴地产在高周转的道路上停不下来,其对资金的需求程度只会越来越饥渴。

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(责编:孙红丽、唐沰)


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