方兴地产拟拆分酒店背后

终于，方兴地产分拆酒店业务赴港上市的进程又迈进一步。

日前，方兴地产委托多家境外银行为经办人筹借40亿元用于其酒店业务分拆上市。多家券商分析，方兴地产打包酒店业务上市，一方面希望释放一直被折让的酒店业务板块的资产价值，一方面则是希望寻找到更多元的融资渠道，而两者的结合点，正是逐渐走上高周转之路的方兴地产对资金的饥渴。

而在此前，方兴地产已经引入平安信托等对其多个项目进行融资。一位券商研究员指出，如今北京房地产市场低迷，方兴旗下今年重头销售项目亦庄金茂悦去化受阻，再加上方兴在全国多个一二、线城市大手笔拿地，接下来带给金茂悦的将是资金压力的收紧。显然，对方兴来说，更多地打通在资本市场的融资渠道，分拆酒店业务赴港上市将是对方兴极为有利的选择。 

资金饥渴倒逼分拆上市

5月19日，方兴地产传出拟在近期筹借40亿元三年期的银团贷款，用作分拆其酒店业务独立上市的所需资金，包括用于支付公司在酒店IPO前所派发的股息。

目前，据称方兴已委任三菱东京日联银行、星展银行、德意志银行、汇丰银行及摩根士丹利为经办人。

早在今年3月初，方兴地产就已经公告称可能将其若干酒店业务分拆在香港联交所独立上市，其装入上市的资产包包括金茂大厦(包括金茂大厦内的上海金茂君悦大酒店)、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店和崇明凯悦酒店，以及两家开发中的酒店，即北京王府井万丽酒店和丽江凯悦大酒店。

记者粗略计算，方兴地产囊括8座酒店分拆出来的，将是体量超过55万平方米的总建筑面积以及3500套客房的巨大资产包。

实际上，酒店业务只是方兴地产三大业务板块中占比较低的一个板块。根据方兴地产不久前发布的2013年财报显示，去年，酒店经营业务实现收入20.61亿港币，占集团全年收入总额的10%左右。

对此，业内人士分析，方兴地产选择将酒店业务装包分拆上市，看中的可能并非每年酒店业务带来的业绩营收，而是希望能够将酒店资产证券化，盘活这部分的存量资产。

但是，与此相对的是，方兴地产一直依靠酒店业务作为业绩和现金流的稳定器，正是有了酒店业务，才使得方兴地产的贷款获得了较好的银行授信，而酒店业务拆分出来的话，短期内会给方兴集团获得不错的一笔融资，但是长期来说，只剩下住宅业务的方兴地产，恐怕将会“裸泳”。

美林美银年初给出的一份针对方兴地产的研报就指出，方兴地产的综合业务模式令其估值一直遭折让，如果方兴能够分拆酒店业务上市，这部分资产价值将得以释放。

“方兴地产选择将酒店业务分拆上市，应该有两个原因。”海通证券一位分析师告诉记者，“一是因为酒店属于长期持有的物业，如果想要从中退出套现，要么卖掉，要么打包上市。另外，也是最重要的，方兴的酒店品牌都很好，投资者看好，所以适合上市，而这无疑将给方兴地产打开一个新的融资平台，为方兴投资房地产开发输血。”

而另一个担忧是，方兴地产的酒店业务一直比较稳健，即使在去年遭遇政府“八项规定”的政策波及，其酒店经营收入也实现了同比3%的微幅增长。如果方兴地产将酒店业务分拆出去，是否会影响到集团的业绩状况。

“方兴地产合并后的财务指标并不会受到酒店业务分拆上市的影响，原因是方兴将维持对分拆酒店资产至少51%的所有权，且被分拆酒店业务的业绩将继续与方兴地产的业绩并账。”穆迪一位长期跟踪方兴地产的高级分析师表示，分拆酒店业务会提高方兴地产的流动性和财务灵活性，为其房地产业务提供资金，“实际上分拆就会使方兴地产新开发出一个上市的融资平台。”

上述穆迪分析师所言也被方兴地产证实，方兴地产表示，酒店业务分拆上市后将持有被分拆实体不少于51% 的股权，上市后“取得的款项将用于方兴地产再融资未偿还债务、运营资金及其他一般企业用途”。

从中可见，方兴地产前几年高额融资带来的利息压力已经很大。而分拆酒店之后，虽然依旧维持51%的股权，但是这只能是对合并报表有作用，对于方兴地产的现金流稳定和持续回报能力来说，都是釜底抽薪的做法。