住建部汇总调研结果：楼市调控将不刺激不打压【2】

　　“库存”将成关键因素

　　库存之所以如此受到关注，实际上是关系到“双向调控”这件事。一个城市的房地产监管政策口径是放松还是收紧，库存是一个关键指标，这一点上，从年初开始，住建部也是认同的。

　　无论是在对各城市房地产市场进行调研的过程中，还是在汇总调研材料的过程中，被调研城市的“库存”状况都是被重点关注的因素。

　　“库存之所以如此受到关注，实际上是关系到‘双向调控’这件事。一个城市的房地产监管政策口径是放松还是收紧，库存是一个关键指标，在这一点上，从年初开始，住建部也是认同的。”东部某省住房和城乡建设厅不愿具名的官员向本报记者表示，他曾参与了此前住建部的调研工作。

　　2014年3月，全国两会召开期间，住建部部长姜伟新、副部长齐骥相继向外界透露“双向调控”的思路。记者了解到，这一思路实际在2013年底时就已经确定，只不过当时未被冠以“双向调控”的概念。

　　2013年年底，在讨论2014年房地产市场调控政策的口径和取向时，住建部高级领导提出，2014年房地产市场调控政策要加强针对性，北京、上海、广州、深圳等房地产市场供需矛盾较为突出的城市，要从严执行、落实房地产调控政策。

　　“住建部的领导还提出，对于那些库存较大的城市，地方政府要考虑如何尽快消化库存的问题。比如要限制新批楼盘销售，避免库存进一步增大等，要确保房地产市场的总体平稳。所以说，从那时起，库存就成为了一个十分关键的衡量地方政府楼市调控政策口径的指标。”(详见本报2013年12月30日《住建部点名北上广深从严调控》)

　　在2014年上半年，房地产库存较大的城市陆续开始调整本地房地产政策，以达到加快库存去化的目的。中银国际的研究报告称，截至2014年4月底，十五大城市新增可售面积407.2万平方米，环比上升18.9%，3个月移动平均去化月数为16.9，较前一周上升0.3，3个月移动平均批售比为1.43，较前一周上升0.1。

　　“不打压、不刺激”

　　双向调控政策作用的着力点是维持市场稳定，避免出现市场过热或过冷，在当时，大部分城市的房地产市场还是过热的。

　　在汇总调研城市相关材料的同时，住建部也将向国务院提出下一阶段楼市调控政策的相关建议。如果不出意外，以保持调控政策稳定性和连续性的“不打压、不刺激”将成为未来一段时间房地产市场监管政策的基本口径。

　　“这实际上是在坚持年初确定的加强针对性的政策思路的落户和延续，在一定程度上尊重地方政府对调控的自主权。”中国房地产研究中心研究员杜胜忠向记者表示，这实际上也是把调控的责任压给了地方政府。如果由于政策的调整导致当地房地产市场出现不稳定的情况，则要由地方政府承担责任。

　　记者了解到，在调研的过程中，南京等城市参加座谈会的企业人士曾提出，如果信贷政策支持到位，开发商的价格调整可以提高库存去化速度。而在座谈会期间，参与座谈的住建部人士表示，须充分尊重市场规律在当前房地产市场中的调整作用。

　　“这种政策口径下，地方政府不会贸然取消或者放松限购政策，而是会绕行。”杜胜忠向记者表示，直接放松限购将会把地方政府置于焦点位置，而增加市场需求可以通过其他的手段来具体实现。

　　中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，通过其他的手段，一样可以达到松绑限购的效果。比如一些城市通过放松落户条件；调整社保、税收缴纳年限等，增加购房资格人数。这些都可以达到增加购房需求的目的。

　　“双向调控政策作用的着力点是维持市场稳定，避免出现市场过热或过冷，在当时，大部分城市的房地产市场还是过热的。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，“按照楼市调控的顶层设计，在保持市场稳定的前提下，一些地方的行政干预手段将逐步离场，市场化手段将成为调节市场的主要手段。”