恒大东坝地王项目高价愿景难现

    人民网6月4日电 （余燕明）在恒大东坝南区项目地块上，蓝色玻璃圆形状的售楼中心雏形已现，而该项目将命名为“恒大华府”。

    在恒大的五大主要产品线中，恒大华府系列一直是定位于城市中的高品质住宅，基本上以别墅产品为主，同时以高层和小高层为辅。

    在包括合肥、武汉、长沙、太原等省会城市的恒大华府系列中，其规划的户型面积都比较大，三居为94-230平方米，四居为144-376平方米，五居为280-290平方米。

    回溯恒大的开发经验，恒大华府作为恒大的高端产品，其面向的客群主要是城市高收入群体，比如私营业主和名企高管等。

    人民网记者走访恒大地产位于北京东坝项目地块发现，该项目进度已进入地基灌注阶段。多位现场施工及工作人员告诉记者，该项目已经开工将近半年时间，未来的几个月时间里，该地块将矗立起恒大在北京的第一个高端项目。

    “现在已经开工快半年的时间了。至于开盘，我估计也会很快，可能会在两个月以后。”项目现场一位工作人员对记者透露，“隔壁的常青藤已经卖到了40000元/平方米，再过去的奥林匹克花园也卖到了40000元左右，这个项目会比那两个项目更高端，价格自然会更贵。”

    “我们掌握到的信息是，恒大这个项目楼面价和成本价加在一起，大概是在55000元/平方米左右，所以未来在定价上会在8万元/平方米左右。”紧邻恒大项目的我爱我家的一位职业顾问如是告诉记者，“恒大这个项目最后一定是主打商务品牌的高端项目，具体开盘时间还不知道。”

    然而，一位房地产代理公司人士告诉人民网记者，恒大地产东坝地王项目实际的售价可能要更高。

    记者了解到，恒大东坝项目依然是高层板楼的产品。户型上都偏大，基本户型都在200-300平米以上。而据几家曾给恒大东坝项目做过项目代理提案的代理公司人士透露，恒大地产要求这个项目首期开盘价就在13万元/平米。

    “这简直是疯了，”一位代理公司人士说，目前周边房价不过3-4万元/平方米，恒大这个项目卖13万元/平米，而且户型全部是超大户型，每套总价在2000-3000万元，在东坝这个地方，根本没有这样的高端需求。

    实际上，即便是在北京市区最好的位置，这种总价在2000-3000万元的豪宅项目，目前也普遍陷入滞销状态。因为银行贷款目前很难申请到，而2000-3000万元的豪宅，购买者很少选择一次性付款，而目前房价下跌势头明显的情况下，高端购买者少之又少，更别提在东坝去买了。

    人民网记者调查了解到，恒大东坝项目之所以卖如此天价，也是没有办法的事情。恒大在北京的拿地项目中，位于朝阳区的东坝南区地块，尤其值得一提，而该地块也是恒大进京以后拿到的第一宗纯商品住宅地块。

    2013年11月份，恒大经过22轮竞价之后，击败住总融创联合体、保利首开联合体、葛洲坝中化方兴联合体、中粮、远洋等已在北京市场深耕多年的房企和联合体，以总价51.35亿元，并配建11.2万平方米自住型商品房（22000元/平方米）和1.69万平方米限价房（9900元/平方米）的代价，将朝阳东坝南区地块收入囊中。

    东坝南区该地块最后的成交总价，也刷新了北京当年住宅用地总价纪录。业内人士测算，剔除限价商品房和自住商品房后，该地块楼面价已超50000元/平方米，实际商品住宅部分不足7.3万平方米。

    实际上，彼时东坝区域的周边项目均价都大幅低于恒大的该地块楼面价。紧邻该地块的中高端项目奥林匹克花园在2013年8月份新推项目均价也不过37000元/平方米，周边首开常青藤等刚需项目均价多在25000元/平方米上下。

    “我们这边的板楼均价在40000元/平方米左右，等对面的项目建起来以后，你就买不到40000元左右的房子了。”首开常青藤的一位售楼人员指向恒大项目的方向。

    业内相关人士分析，东坝南区地块仅楼面价就站上了50000元/平方米的高台阶，未来恒大操作该项目必然要做高端产品，届时项目均价应该能达到7、8万元/平方米，而这一项目也将拉动东坝区域价格。

    “包括常青藤这边的几个项目，销售情况一直都比较好，虽然恒大未来这个项目走高端路线，但是它的周边都是中高端项目，价格普遍在40000元/平方米左右，产品类型还是有差异的。”上述我爱我家的置业顾问分析到。

    记者梳理发现，目前恒大项目周边将包括东坝家园、奥林匹克花园、首开常青藤和利锦府等4个项目，而东坝家园与奥林匹克花园已基本售罄，剩下在首开常青藤目前在售的板楼均价在40000元/平方米左右。而已经开放售楼处的利锦府也将于年内入市，记者了解到该项目一期项目将以120平左右的两、三居产品为主打，同属中高端产品。而这也将意味着，等到恒大华府项目入市开售时，整个市场已经没有其他项目为其共同支撑这个区域，恒大需要自己在比较偏远的东坝地区，上演自编自演的“13万元/平米”的好戏。

    此前，恒大在北京的两个项目恒大城和恒大御景湾均为公租房、安置房和自住房项目，业内分析认为恒大在北京等一线市场一直处在落后的位置，此前不惜代价拿下保障房与自住房项目，也是希望能够高举高打，抢占品牌和行业的高点。

    而此次即将正式以纯商品住宅进入北京市场的东坝南区项目，便以高端产品先声夺人。不过，恒大能否顺利地克服极高的楼面价所带来的定价与去化难题，解套当年的“总价地王”，仍有待看其后市如何作为。

    人民网记者就该项目情况多次联系恒大地产相关负责人采访，但截至发稿时并未见回应。