昆明限购3年库存激增 仅获预售许可存量够消化19月

　　新华房产6月18日昆明讯（记者 刘欢 赵芸璐）据新华网房产记者调查了解，昆明在2011年3月1日起执行限购政策，如今，昆版限购令已经执行了3年有余。限购以来的昆明楼市有了哪些变化？是否具有进行取消限购等政策微调的空间？对于市民最担心的房价问题，又会呈现怎样的走势？

　　限购后楼市企稳 昆明主城房价维持在8368元/㎡上下

　　来自至祥置业昆明研究中心的数据显示，截止2014年5月31日，昆明楼市今年已形成预售供应面积728万平方米，占2013年全年供应总量的43.6%，基本维持了去年高位放量的发展态势，而成交备案面积为482万平方米，占2013年全年成交总量的44.1%，月度成交面积均值为96.4万平方米，略强于2013年。单纯从数据对比来看，目前昆明楼市是去年态势的延续，甚至好于去年同期，这也是昆明楼市成为全国重点城市中一朵奇葩的原因所在。

　　从上述数据可见，自昆明2011年实施限购以来，昆明除2011年预售有所下降、成交持平以外，之后两年在供应和成交方面都取得了快速发展，而整体价格水平则相对稳定，并未出现大涨的局面。

　　当然，整体价格水平的稳定也得益于昆明主城区范围的扩大，呈贡和空港等新兴区域的崛起为昆明提供了新的房地产市场发展空间，大量的新增项目低价入市成为昆明楼市价格的调节器。单就主城区的住宅价格来看，根据至祥研究中心监测数据目前为8368元/平方米，年度对比也趋于稳定。

　　限购之下，昆明楼市价格平稳，供求两旺，似乎并没有其它城市动辄下跌30%以上那般令人胆战心惊。

　　土地放量压力传倒 昆明楼市现有供应最长可消化13年

　　土地供应量的大幅增加，对昆明楼市的企稳起到了重大作用。

　　2011年土地供应量的急剧增加，就此开启了昆明延续多年的放量高峰。数据显示，2011年预估土地成交建面同比增幅达到216%，该数据宣告了昆明城市扩容高速发展的开始，之后的2012、2013年放量也都在相对高位，形成大量的潜在存量。

　　库存仍在层层累加。至祥置业昆明研究中心的数据显示，截止2014年5月底，今年昆明市场形成预售许可库存面积1797万平方米，过规库存建筑面积约8493万平方米，土地成交建面库存面积约5079万平方米。以获得预售许可的市场存量按照2014年前5月月均去化96.4万平方米的均值，已经够市场消化19个月，而过规项目将形成的建筑面积和土地成交可能形成的建筑面积分别足够昆明消化9-13年左右的时间，即便考虑到中间掺杂的公共设施、配套等非商品房建筑面积，仍旧会保持一个非常高的数值，市场压力可见一斑。

截止2014年5月昆明市场累计库存面积及去化周期估计表

　　从库存数据来看，昆明潜在的供应量巨大，未来3-5年的市场放量必然还会持续，而市场需求在限购的大背景下基本上已经达到或者接近极限，市场压力将会与日俱增。

　　业内人士认为，昆明楼市内在存量压力之外，目前制约楼市发展的关键在于预期和资金层面。在限贷政策持续，银行没有针对刚需客户置业利率优惠的背景下，仅仅取消限购，楼市不可能重新驶入发展的高速公路，大量的刚需客户因为资金压力而失去购买能力，而同时，经济发展增速下滑的预期和借贷利率的高增长使得楼市不再是投资客户眼中的香饽饽。